Обзор последних новостей в сфере ЖКХ. Март 2016 года.

Перенос срока включения платы за «коммуналку» на ОДН в плату за содержание жилого помещения.

Президентом подписан Федеральный закон от 30.03.2016 № 73-ФЗ, согласно которому данный срок передвинут с 01.04.2016 на 01.01.2017. Мы подробно описывали этот документ в предыдущем обзоре новостей, когда он еще имел статус законопроекта.

 ____________________________________________________________________________________________________

Ужесточение ответственности главбуха.

Федеральный закон от 30.03.2016 № 77-ФЗ, который вступит по истечении 10 дней со дня его официального опубликования:

– повышает размер административного штрафа за грубое нарушение требований к бухучету (ст. 15.11 КоАП РФ);

– вводит ответственность за повторное совершение такого правонарушение (наказание предусматривает наряду со штрафом дисквалификацию);

– продляет до двух лет срок давности привлечения к административной ответственности за рассматриваемое нарушение;

– расширяет перечень обстоятельств, которые могут быть квалифицированы как грубое нарушение требований к бухгалтерскому учету.

Бухгалтеру УК и ТСЖ следует быть внимательными при отражении хозяйственных операций. Например, для УК является актуальным вопрос о статусе платы за коммунальные услуги (выручка или транзит), о ведении раздельного учета «входного» НДС по общехозяйственным расходам, для ТСЖ – о статусе поступлений за содержание общего имущества и коммунальные услуги (выручка или целевые поступления). Управляющему МКД, выступающему владельцем специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта, следует помнить о необходимости отражать денежные средства на этом счете на балансе. Минфин давал именно такие рекомендации в рамках разъяснений порядка составления отчетности некоммерческой организации, но в данной части они полностью распространяются и на коммерческие УК.

_____________________________________________________________________________________________________

Взыскание расходов РСО на установку ОПУ при смене управляющего.

В Определении от 14.03.2016 № 301-ЭС16-1174, вынесенном по делу № А28-1084/2014 Верховный суд отказал в передаче дела на рассмотрение в Судебную коллегию по экономическим спорам, согласившись с тем, что новый управляющий МКД обязан оплачивать расходы на установку ОПУ, даже если счетчики были смонтированы до того, как он приступил к управлению МКД. Но (важно!) только в пределах обязательств собственников помещений (в общем случае с учетом пятилетней рассрочки). Смена управляющей организации не может повлиять на право ресурсоснабжающей организации на возмещение затрат за счет средств собственников помещений. Более подробные выкладки – в Постановлении АС ВВО от 26.11.2015 по этому делу:

– именно УК как организация, специально нанятая собственниками для решения всех общих вопросов управления МКД, является надлежащим ответчиком по иску о взыскании расходов РСО на установку ОПУ (этот принцип известен из определений ВС РФ от 02.07.2015 № 303-ЭС15-2333, от 17.06.2015 № 310-ЭС15-912, которые были подробно рассмотрены в статье С. Н. Козыревой "Оплата расходов на установку ОПУ" в № 9, 2015);

– УК, действующая в вопросе возмещения расходов на установку ОПУ исключительно как лицо, опосредующее отношения между РСО и собственниками помещений в МКД, лишена возможности получать денежные средства на эти цели законным путем иначе, чем от указанных собственников;

– в удовлетворении иска к вновь выбранной УК (независимо от конкретных обстоятельств, повлекших смену УК) не может быть отказано. Иное толкование закона приводило бы к тому, что собственники помещений в случае смены УК неосновательно обогащались бы за счет РСО.

____________________________________________________________________________________________________

Оператор связи может размещать оборудование в МКД, если оказывает услуги жильцам.

Для этого не требуется ни решение общего собрания о предоставлении ему права размещать оборудование, ни договор с представителем собственников помещений, ни даже внесение платы. Об этом свидетельствует позиция арбитражных судов, поддерживаемая Верховным судом (в определениях об отказе в передаче кассационных жалоб в Судебную коллегию по экономическим спорам).

Так, Определением ВС РФ от 22.03.2016 № 309-КГ16-1752 подтверждена позиция арбитров, признавших недействительным предписание органа ГЖН, адресованное УК, с требованиями:

– прекратить использование общего имущество (путем демонтажа оборудования связи либо обращения в суд с требованием о понуждении лица, использующего общее имущество, к демонтажу оборудования);

– уведомить собственников помещений МКД о необходимости провести общее собрание о предоставлении права использовать общее имущество третьими лицами в отношении телекоммуникационного оборудования.

Учитывая, что абонентами операторов связи являются большое число собственников помещений в спором доме, размещение оборудования необходимо непосредственно для собственников помещений, а не иных лиц, соответственно, оператор связи не использует общее имущество в предпринимательской деятельности. Требования, сформулированные в предписании, не будут отвечать интересам собственников помещений, пользующихся услугами связи, нарушат их права на получение услуг связи.

Добавим, что из определений ВС РФ от 09.02.2016 № 304-ЭС15-18950 и от 08.06.2015 № 304-ЭС15-6323 следует, что в подобных случаях уполномоченное собственниками помещений в МКД лицо не вправе требовать от операторов связи неосновательное обогащение за пользование общим имуществом. Причины изложены выше. Достаточным основанием для размещения на общем имуществе оператором связи оборудования является действующий договор об оказании услуг связи с собственниками помещений, в интересах которых оператор связи использует общее имущество. Несогласие со стороны иных участников долевой собственности с заключением или порядком исполнения договора об оказании услуг связи подлежит разрешению исключительно в судебном порядке в рамках дел об определении порядка пользования имуществом.

Одновременно стало известно о том, что Минкомсвязи разработан проект федерального закона, в котором, по сути, среди прочего закрепляются изложенные выше принципы (http://regulation.gov.ru/projects#npa=45791).

_____________________________________________________________________________________________________

Помещение с транзитной теплотрассой – не общее имущество в МКД. 

Определением от 18.03.2016 № 304-ЭС16-802 Верховный суд отказал в передаче дела № А45-3899/2015 на рассмотрение в Судебную коллегию по экономическим спорам, подтвердив таким образом позицию арбитров. Так, ТСЖ пыталось принудить РСО к заключению договора аренды технического помещения в МКД, через которое проходит транзитная линия теплоснабжения, принадлежащая РСО на праве хозяйственного ведения. Однако товарищество не смогло доказать нахождение у собственников помещений дома общего имущества в виде подвальных помещений, которые специально предназначены для прохождения транзитной теплотрассы. Такое размещение линии теплоснабжения через технические этажи МКД не свидетельствует об использовании РСО помещений дома.

Обращаем внимание, если транзитная теплотрасса принадлежит РСО, на последнюю возложены обязанности по ее надлежащему содержанию, а также по возмещению ущерба, причиненного в результате неисполнения такой обязанности. Управляющий МКД не обязан ремонтировать линию, но и при выявлении угрозы прорывов бездействовать он тоже не вправе: необходимо уведомлять РСО о состоянии теплотрассы, требовать провести ремонт, в том числе в судебном порядке (см., например, Постановление ФАС УО от 19.02.2015 № Ф09-9941/14, от 04.06.2014 № Ф09-3230/14) – это в числе прочего и составляет суть деятельности по управлению МКД.

_____________________________________________________________________________________________________

Расчеты между УК и арендатором помещения, когда между ними есть договор.

Если арендатор помещения в МКД во исполнение условий договора аренды заключил договор с УК, согласно которому принял на себя обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества, а также коммунальных услуг, именно арендатор является надлежащим ответчиком по иску УК. К собственнику помещения в таком случае требования не предъявляются. Этот подход подтвержден в Определении ВС РФ от 12.03.2016 № 302-ЭС16-405: учитывая наличие непосредственных договорных отношений между УК (истцом) и арендатором по оплате коммунальных платежей и несению расходов на содержание общего имущества МКД в спорный период, суды, руководствуясь положениями ст. 210, 421 ГК РФ, ч. 1, 2 ст. 39, ст. 158 ЖК РФ, пришли к правильному выводу о том, что предъявление требований к собственнику арендованного нежилого помещения в рассматриваемом случае неправомерно.

Обращаем внимание, что ранее судебная практика складывалась иначе: суды считали ничтожными договоры между УК и арендаторами в части обязания последних оплачивать содержание общего имущества.

_____________________________________________________________________________________________________

И вновь: ТСЖ – поставщик услуг, а не платежный агент!

Ранее Верховный суд уже высказывался по поводу того, что ТСЖ является поставщиком услуг и получателем платы за жилищно-коммунальные услуги, но не платежным агентом (Постановление от 21.07.2015 № 303-АД15-7521). Тем не менее арбитры на местах по-прежнему усматривают в приеме товариществами платежей от населения без последующего зачисления на специальный счет нарушение требований Федерального закона от 03.06.2009 № 103-ФЗ. И Верховному суду приходится вновь и вновь отменять судебные акты. Свежий пример – Постановление от 16.03.2016 № 306-АД15-16784.

_____________________________________________________________________________________________________

Предельные индексы и п. 2 ст. 154 НК РФ.

В Постановлении от 29.02.2016 по делу № А33-10637/2014 судьи АС ВСО согласились с исполнителем коммунальных услуг в том, что п. 2 ст. 154 НК РФ следует применять при реализации коммунальных услуг не только по утвержденным тарифам, но и с учетом предельных индексов изменения размера платы за коммунальные услуги. Все вместе это реализация услуг по государственным регулируемым ценам. Соответственно, субсидии, полученные налогоплательщиком для возмещения расходов, возникших в связи с применением таких цен, не включаются в налоговую базу по НДС.

_____________________________________________________________________________________________________

Таунхаусы без МОП: электроэнергия на ОДН не потребляется.

Одним из существенных обстоятельств, сыгравших роль при вынесении Постановления АС УО от 21.03.2016 № Ф09-1337/16, стала специфика МКД, состоящих их двух-четырех квартир с автономными выходами из дома. По сути, такие дома не имеют мест общего пользования, в них отсутствует потребление энергии на ОДН. В том числе поэтому при расчетах между энергосбытовой компанией и УК приняты во внимание показания ИПУ электроэнергии. Показания установленных на опорах линии электропередачи приборов учета не были приняты во внимание, поскольку они были смонтированы без согласия и уведомления собственников помещений дома, акт разграничения балансовой принадлежности не был подписан.

Напомним: согласно ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, при условии, что конструктивные особенности МКД предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством РФ. Это положение будет применяться с 2017 года, что не означает, что в настоящее время плату за коммунальные услуги на ОДН нужно вносить, даже если реальное потребление на такие цели отсутствует.