Повышающие коэффициенты земельного налога и договор о развитии застроенной территории

Комментарий к Определению ВС РФ от 17.09.2020 № 309-ЭС20-11143.

Согласно п. 15 ст. 396 НК РФ в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физлицами), земельный налог (суммы авансовых платежей) начисляется с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. В случае завершения строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства половина суммы налога признается излишне уплаченной и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.

В течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости налог (авансовые платежи) уплачиваются с учетом коэффициента 4.

Такой порядок направлен на стимулирование (с использованием налоговых механизмов) соблюдения этапов строительства объектов жилья, что не может расцениваться как нарушение конституционных прав плательщиков земельного налога (определения КС РФ от 27.06.2017 № 1169‑О и от 23.04.2020 № 821‑О).

Очевидно, что, вводя повышающие коэффициенты, законодатель ставил своей целью предотвратить затягивание сроков строительства и появление долгостроев, а не создание жилья с нарушением сроков вопреки установленным требованиям, в том числе исходя из предусмотренной соответствующими документами последовательности выполнения работ.

Обязан ли застройщик применять п. 15 ст. 396 НК РФ в случае заключения договора о развитии застроенной территории?

Один из застройщиков рассчитал сумму налога без использования повышающего коэффициента 2, инспекция начислила недоимку. Обстоятельства налогового спора следующие.

На основании заключенного сроком на 10 лет договора о развитии застроенной территории обществу были предоставлены 9 земельных участков, образованных в границах застроенной территории, подлежащей развитию. В декабре 2017 года застройщик зарегистрировал право собственности на два спорных участка с разрешенным использованием «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Проведя камеральную проверку представленной организацией декларации по земельному налогу за 2017 год, инспекция указала на необоснованное неприменение повышающего коэффициента 2, предусмотренного п. 15 ст. 396 НК РФ.

УФНС оставило решение инспекции без изменения.

Застройщик обратился в арбитражный суд.

Суды трех инстанций подтвердили законность действий налогового органа (Постановление АС УО от 13.05.2020 по делу № А60-50402/2019). Позиция судей: НК РФ не устанавливает исключений применения повышающих коэффициентов для налогоплательщиков – организаций, осуществляющих жилищное строительство на основании договора о развитии территории.

В поданной в Верховный Суд жалобе застройщик изложил следующие доводы.

Одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки и установленным максимальным сроком осуществления строительства (п. 6 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ). Таким образом, сроки осуществления строительства:

– установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства (утвержденным проектом планировки);

– представляют собой существенное условие договора;

– распространяются на строительство всех объектов в границах застроенной территории.

Предусмотренный договором срок жилищного строительства в 10 лет, совпадающий со сроком действия договора о развитии застроенной территории, определен с учетом выполнения застройщиком обязательств по сносу аварийных домов и расселению их жильцов, по подготовке всей необходимой проектной документации и строительству пяти МКД, по возведению всей необходимой коммунальной инфраструктуры и благоустройству территории.

С учетом объема работ по договору выполнение строительства на всех земельных участках в течение 3 лет невозможно.

По мнению налогоплательщика, имеются неустранимые противоречия и неясности в применении п. 15 ст. 396 НК РФ, поскольку он ставит застройщиков, заключивших соответствующие всем требованиям законодательства договоры о развитии застроенной территории, в условия, при которых организации по объективным причинам не могут осуществить строительство в предусмотренный названной нормой трехлетний срок и вынуждены нести бремя налоговых санкций, несмотря на соблюдение сроков, указанных в договоре.

Рассмотрев жалобу застройщика, судья ВС РФ решила, что доводы налогоплательщика заслуживают внимания, а дело подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам (Определение ВС РФ от 17.09.2020 № 309-ЭС20-11143).