Вернуться к списку журналов
Оконные отливы – общедомовое имущество?
Такая небольшая деталь, как оконный отлив, может доставить большие проблемы, если, к примеру, при порывистом ветре он упадет на припаркованный у дома автомобиль, или при сходе снежных масс с отлива пострадают прохожие, или если его ненадлежащее состояние станет причиной течи внутри помещения. В подобных ситуациях встает вопрос: относятся ли оконные отливы к общему имуществу МКД и, как следствие, кто ответственен за их содержание и ремонт – собственник или управдом?
Позиция 1: оконные отливы – общее имущество МКД
Основной аргумент тех, кто считает, что оконные отливы – общее имущество в МКД, следующий: ПиН ТЭЖФ[1] предусмотрены множественные обязанности организаций, обслуживающих жилфонд, относительно систематических проверок, надлежащего содержания и поддерживающего ремонта «выступающих частей фасадов».
|
Норма |
Содержание |
|
Пункт 4.2.1.5 ПиН ТЭЖФ |
Не допускается ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги и др., разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток |
|
Пункт 4.2.1.8 ПиН ТЭЖФ |
Все выступающие части фасадов: пояски, выступы, парапеты, оконные и балконные отливы – должны иметь металлические покрытия из оцинкованной кровельной стали или керамических плиток с заделкой кромок в стены (откосы) или в облицовочный слой. Защитные покрытия должны иметь уклон не менее 3 % и вынос от стены не менее 50 мм |
|
Пункт 4.2.3.1 ПиН ТЭЖФ |
Местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т. д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. Разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) следует устранять при капитальном ремонте по проекту |
|
Пункт 4.10.2.1 ПиН ТЭЖФ |
В процессе эксплуатации жилых домов должны регулярно осуществляться мероприятия по устранению причин, вызывающих увлажнение ограждающих конструкций |
|
Пункт 4.10.2.7 ПиН ТЭЖФ |
В комплексе работ по защите конструкций от увлажнения целесообразно включать герметизацию стыков, гидрофобизацию наружных поверхностей панелей, герметизацию окон и их сопряжений со стенами, организацию водоотводов с балконов, лоджий и оконных заполнений, гидроизоляцию примыкающих к наружным стенам участков кровель |
На основании приведенных норм жилинспекции при жалобах собственников квартир на намокание стен и проникновение влаги в квартиры из‑за отсутствия (либо ненадлежащего состояния) оконных отливов выдают управдому предписания: устранить причины, вызывающие увлажнение несущих конструкций, в том числе организовать водоотвод с оконных заполнений. Управдомы оспаривают такие предписания, считая, что оконные отливы, как и сами окна, – собственность владельца квартиры. Однако суды, как правило, признают соответствующие предписания законными.
Приведем примеры судебных актов, в которых отливы были отнесены к общему имуществу МКД.
|
Судебный акт |
Выводы суда |
|
Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2022 № 09АП-9888/2022 по делу № А40-237767/21, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015 № 13АП-6887/2015 по делу № А56-67063/2014, определения Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18.01.2022 № 88‑411/2022, Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 27.01.2020 № 88‑706/2020 |
Оконные отливы являются ненесущими конструкциями МКД, предназначенными для отвода атмосферных осадков от несущих конструкций дома – стен. Неисправное состояние указанных отливов приводит к проникновению влаги в жилое помещение и намоканию несущих конструкций МКД. Таким образом, отливы ввиду своей водоотводящей функции обслуживают более одного жилого помещения, предохраняя несущие конструкции МКД от увлажнения. Поэтому оконные отливы, расположенные снаружи жилого помещения, включены в состав общего имущества МКД |
|
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022 № 08АП-1854/2022 по делу № А46-20075/2021 |
Причиной затопления помещения истца является отсутствие герметизации в примыкании оконного блока пятого этажа и оконного отлива, отсутствие герметизации оконного блока пятого этажа по нижней части оконной рамы и конструктивных элементов наружной стены. Козырек здания и внешние элементы фасада относятся к общему имуществу здания, которое должна содержать УК |
|
Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 15.09.2022 № 88‑8113/2022 |
Проникновение атмосферных осадков в квартиру истца происходит через оконный отлив, имеющий дефекты, между оконным проемом и отливом имеется пустота, отлив установлен неплотно к нижней части оконного проема, герметизирующий материал под отливом отсутствует. Отлив предназначен для отвода влаги от оконного блока и защиты расположенной под ним части наружной стены от проникновения влаги. В свою очередь, стены представляют собой ограждающие несущие конструкции МКД. Оконные отливы являются ненесущими конструкциями МКД, предназначенными для отвода атмосферных осадков от несущих конструкций дома – стен. Неисправное состояние указанных отливов приводит к проникновению влаги и намоканию стен. Поэтому отливы в силу своего предназначения обслуживают более одного жилого помещения, предохраняя несущие конструкции МКД от увлажнения. В этой связи оконные отливы, расположенные снаружи жилого помещения, подлежат включению в состав общего имущества МКД |
|
Апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.2019 № 33‑16088/19 |
Суд принял заключение экспертизы, согласно которой причиной возникновения дефектов отделки откосов в помещении является неисправность отливов балконного остекления квартиры и нижнего карнизного отлива (протекание воды во внутреннюю конструкцию стены). При этом эксперты указали, что данные отливы, ввиду своей водоотводящей функции, обслуживают более одного помещения, предохраняя несущие конструкции МКД (стены) от увлажнения, и входят в состав общего имущества дома |
|
Апелляционное определение Смоленского областного суда от 12.03.2014 по делу № 33‑475/2014 |
Суд обязал УК заменить поврежденные отливы на окнах квартиры. По мнению суда, в п. 15, 19 Правил содержания общего имущества в МКД* перечислено все то, что не включается в состав общего имущества МКД. Поэтому оконные отливы, расположенные снаружи жилого помещения, включены в состав общего имущества МКД |
|
Решение Арбитражного суда Калужской области от 28.07.2015 по делу № А23-2533/2015, Постановление ФАС ПО от 16.11.2011 № Ф06-9272/2011 по делу № А65-29679/2010 |
Окна и двери квартиры к общему имуществу МКД не относятся (п. 15, 19 Правил содержания общего имущества в МКД). Оконные отливы, расположенные снаружи жилого помещения, в названных пунктах отдельно не обозначены, поэтому отливы являются общим имуществом МКД |
* Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Позиция 2: оконные отливы –
личное имущество собственников помещений
Отливы, установленные снаружи окон и балконов помещений, являющихся частной собственностью, обслуживают только эти помещения, следовательно, общим имуществом не являются. В ПиН ТЭЖФ действительно упоминаются отливы, но при этом организации, обслуживающие жилфонд, несут обязанности по содержанию и ремонту только тех отливов, которые установлены на окнах, входящих в состав общего имущества МКД. К примеру, мытье окон и влажная протирка подоконников также указаны в перечне работ, выполняемых компаниями, обслуживающими жилфонд. Но при этом ни у кого не возникает сомнений в том, что УК и ТСЖ не обязаны мыть окна и протирать подоконники в квартирах, являющихся частной собственностью.
В то же время судебных решений, в которых отливы признаются личной собственностью владельцев помещений, крайне мало:
|
Реквизиты судебного акта |
Выводы суда |
|
Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.05.2022 по делу № А51-157/2022 |
Собственники МКД не принимали решения о включении индивидуальных оконных отливов в состав общего имущества. Следовательно, в состав общего имущества могут входить только окна и отливы, находящиеся в подъезде МКД, так как они обслуживают более одного помещения в МКД |
|
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.06.2012 по делу № А21-2198/2011, оставленное без изменения Постановлением ФАС СЗО от 13.03.2013 № Ф07-647/2013 по делу № А21-2198/2011 |
Оценив п. 2 и 15 Правил содержания общего имущества в МКД, суд заключил: оконные отливы, являющиеся конструктивными элементами окон квартир, не могут относиться к общему имуществу МКД, поскольку не находятся в общих помещениях и их использование не связано с обслуживанием более одного жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме. Поэтому по иску ТСЖ суд не вправе обязать застройщика выполнить работы по устранению дефектов окон и оконных отливов, установленных в квартирах, а не в помещениях общего пользования. С таким требованием может обратиться только собственник помещения как потребитель |
Как видим, в настоящее время в большинстве случаев судьи приходят к выводам, что оконные отливы являются общим имуществом МКД. Однако автор считает этот подход в корне неверным, и вот почему.
В ГОСТ 23166‑2021[2] используются следующие понятия.
|
Термин |
Определение |
Примечание |
|
Окно (оконная конструкция) |
Светопрозрачная ограждающая конструкция, являющаяся элементом стеновой конструкции здания (сооружения), предназначенным для сообщения внутренних помещений с окружающим пространством, обеспечения естественного освещения и вентиляции помещений, защиты от внешних климатических и других воздействий |
В общем случае окно включает в себя: оконный проем, оконный блок, крепежные детали, систему уплотнения монтажного шва, подоконную доску, отлив, облицовочные детали откосов, вентиляционный клапан, противомоскитную сетку и пр. |
|
Оконный блок |
Изделие, устанавливаемое в проем наружной стены здания и предназначенное для естественного освещения, а также для вентиляции помещения, его защиты от внешних климатических и других воздействий |
В общем случае данная конструкция состоит из следующих сборочных единиц: рамы, створок, подставочного профиля, светопрозрачного заполнения, фурнитуры. Может быть оснащена рядом дополнительных функциональных элементов |
|
Отлив |
Металлический или поливинилхлоридный профиль, закрепляемый к нижнему профилю рамы или подставочному профилю изделия, предназначенный для защиты узлов примыкания от дождевой воды |
– |
|
Балконная конструкция |
Ограждающая конструкция, отделяющая планировочное пространство балкона (лоджии) от внешней среды и служащая для его защиты от внешних климатических воздействий |
В общем случае балконная конструкция включает в себя: балконное остекление, крепежные детали, систему уплотнения монтажного шва, отлив, облицовочные детали откосов и пр. |
|
Балконный блок |
Конструктивный элемент заполнения проема наружной стены помещения, примыкающего к балкону или лоджии, обладающий всеми характеристиками основного или специального оконных блоков и предназначенный для обеспечения сообщения внутреннего помещения с балконом (лоджией), естественного освещения помещения и его защиты от внешних климатических и других воздействий |
В общем случае балконный блок представляет собой составную конструкцию из скрепленных между собой на механических или иных связях оконного и балконного дверного блоков |
Согласно п. 3.13 ГОСТ 30971‑2012[3] узел примыкания оконного (балконного) блока к стеновому проему – это конструктивная система, обеспечивающая сопряжение стенового проема (в том числе деталей наружного и внутреннего откосов) с коробкой оконного (балконного) блока, включающая в себя монтажный шов, подоконник, отлив, а также облицовочные и крепежные детали. Из схемы установки оконного блока в проеме наружной стены здания, приведенной в п. 3.13 ГОСТ 30971‑2012, видно, что процесс монтажа отлива является частью процесса по установке окна или балконной конструкции.
Исходя из вышеприведенных определений, отлив, наряду с подоконником, является частью окна или балконной конструкции, а именно входит в узел примыкания оконного (балконного) блока к стеновому проему.
Ключевой вывод
Отлив, наряду с подоконником, является частью окна или балконной конструкции.
Из содержания п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД следует, что к общему имуществу относятся только те окна, которые находятся в помещениях общего пользования (например, на лестничных проходах, чердаках, в подъездах и т. д.). А согласно п. 15, 19 Правил содержания общего имущества в МКД в состав услуг и работ по содержанию общего имущества не входят содержание и ремонт окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования.
* * *
В настоящее время в большинстве судебных актов практикуется подход: отливы – общее имущество, поскольку защищают от атмосферных осадков несущие стены МКД. Однако этот подход, который когда‑то был выработан одним судом и теперь транслируется многими другими судами, прямо противоречит ГОСТ 23166‑2021 и ГОСТ 30971‑2012. Из названных стандартов следует: отливы – это части окон или балконных конструкций, которые предназначены для защиты от дождевой воды узлов примыкания оконного (балконного) блока к стеновому проему (то есть для защиты монтажных швов, подоконников, а также облицовочных и крепежных деталей). Соответственно, отливы окон и балконных конструкций не относятся к общедомовому имуществу как составные части окон. Обслуживать, ремонтировать и менять такие окна УК и ТСЖ не обязаны.
[1] Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2‑03.2003, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.
[2] ГОСТ 23166‑2021. Межгосударственный стандарт. Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия (введен в действие с 01.11.2021 Приказом Росстандарта от 19.05.2021 № 398‑ст).
[3] ГОСТ 30971‑2012. Межгосударственный стандарт. Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия (введен в действие с 01.01.2014 Приказом Росстандарта от 27.12.2012 № 1983‑ст).
Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение, №4, 2023 год
Специальные предложения Аюдар Инфо
Один раз в месяц мы делаем подборку статей, рекомендаций, новостей по актуальным темам и совершенно бесплатно рассылаем ее нашим подписчикам.
Оставьте, пожалуйста, свой адрес, если Вы хотите получать интересную профессиональную информацию.