О составлении застройщиком счетов-фактур для соинвесторов и дольщиков

Комментарий к Письму Минфина России от 20.02.2019 № 03‑07‑11/10664.

Изменение базовой ставки НДС с 18 до 20 % заставило поволноваться многих, включая застройщиков, действующих в интересах соинвесторов и дольщиков. Дело в том, что такие застройщики могут принять к вычету лишь часть «входного» НДС, а часть накопленных в период строительства (реконструкции) сумм налога перепредъявляют (перевыставляют) соинвесторам и дольщикам. В связи с этим застройщики, исполнившие обязательства перед соинвесторами (дольщиками) в 2019 году, оформляют счета-фактуры в период действия новой ставки НДС, в то время как весь накопленный «входной» НДС исчислен подрядчиками, поставщиками, техническими заказчиками с применением ставки в размере 18 %. Также возможно, что в составе накопленного НДС имеются суммы, начисленные по разным ставкам (и 18 и 20 %). Такое имеет место, если часть покупок (товаров, работ и услуг) для строительства недвижимости была совершена до 01.01.2019, а часть – позднее. Как в данных ситуациях оформлять счета-фактуры для соинвесторов (дольщиков)?

Перевыставляя счета-фактуры в 2019 году, застройщик не увеличивает размер налоговой ставки и суммы НДС. Такой вывод следует из Письма Минфина России от 20.02.2019 № 03‑07‑11/10664. В данном случае финансисты высказали свое мнение в отношении следующей ситуации.

В счетах-фактурах, полученных застройщиком МКД, в состав которого входят объекты производственного назначения, от технического заказчика и подрядных организаций, НДС рассчитан по ставке 18 %, так как все работы выполнены, услуги оказаны и приняты до 31.12.2018 и законченный объект получен застройщиком в конце декабря 2018 года.

Объекты долевого строительства передаются участникам долевого строительства в 2019 году, когда ставка НДС равна 20 %. В числе объектов долевого строительства имеются объекты производственного назначения (помещения, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)). Для применения дольщиком вычетов по НДС, предусмотренных п. 6 ст. 171 НК РФ, застройщик обязан выставить ему счет-фактуру в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 168 НК РФ.

У подрядчиков и организаций, выполнивших работы (оказавших услуги) по проектированию, строительству и вводу объекта в эксплуатацию, нет оснований для пересчета НДС до 20 %, так как все работы и услуги приняты у них до 31.12.2018. Фактически в бюджет поступил НДС, рассчитанный исходя из ставки 18 %.

У застройщика нет законных оснований при выставлении счетов-фактур самостоятельно изменить ставку НДС с 18 % на 20 % по работам и услугам, указанным в счетах-фактурах, полученных от технического заказчика и подрядных организаций до 31.12.2018, так же как нет законных оснований требовать от дольщиков доплаты в размере 2 % НДС.

Возможно ли выставление застройщиком в 2019 году счетов-фактур в отношении передаваемых объектов долевого строительства производственного назначения на сумму произведенных затрат на проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию с указанием в них НДС по ставке 18 % согласно счетам-фактурам, полученным от технического заказчика и подрядных организаций до 31.12.2018?

Минфин ответил так. Порядок оформления счетов-фактур застройщиком или заказчиком, выполняющим функции застройщика, приобретающим у одного и более продавцов товары (работы, услуги), имущественные права от своего имени, установлен абз. 4 п. 2 (1) Правил заполнения счета-фактуры (утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137). Согласно названной норме при составлении названного счета-фактуры в графах 2 – 11 приводятся в отдельных позициях суммарные данные счетов-фактур по СМР, выставленных подрядными организациями, и суммарные данные счетов-фактур по товарам (работам, услугам), имущественным правам, выставленных поставщиками, в доле, предъявленной покупателю (инвестору).

Иными словами, перевыставляя счета-фактуры дольщикам (инвесторам), застройщик указывает те налоговые ставки и суммы налога (в доле, приходящейся на конкретного дольщика и инвестора), которые отражены в полученных им счетах-фактурах, выставленных подрядчиками, поставщиками и техническими заказчиками.

Застройщик осуществлял строительство здания за счет собственных средств и средств двух соинвесторов. Доля застройщика составляла 30 %, соинвестора 1 – 60 %, соинвестора 2 – 10 %.

В периоде строительства предъявленные поставщиками и подрядчиками суммы «входного» НДС застройщик распределял так:

• НДС со стоимости собственной доли строительства;
• НДС, подлежащий передаче соинвесторам.

Суммы «своей» части НДС в общеустановленном порядке предъявлялись к вычету в процессе строительства.

Формирование стоимости здания завершено в 2018 году. Соответствующие площади переданы соинвесторам по актам в январе 2019 года.

Общая сумма налога, подлежащая передаче соинвесторам, составила 14 000 000 руб. (весь НДС предъявлен по ставке в размере 18 %).

Оформить счета-фактуры на передаваемые соинвесторам суммы НДС застройщик должен в течение пяти дней с даты подписания актов приема-передачи объектов (абз. 1 п. 3 ст. 168 НК РФ). В Письме Минфина России от 14.03.2019 № 03‑07‑11/16556 сообщается, что счета-фактуры, выставленные продавцом товаров после установленного срока, не являются основанием для отказа в принятии к вычету сумм НДС покупателем. Однако во избежание налоговых споров лучше выставить счета-фактуры своевременно, принимая во внимание, что день передачи недвижимости входит в обозначенный пятидневный срок (Письмо Минфина России от 18.10.2018 № 03‑07‑14/74899).

В составленных в январе 2019 года счетах-фактурах на стоимость СМР, товаров, работ и услуг, приобретенных в целях строительства, застройщик указал налоговые ставки в размере 18 % и передал:

• соинвестору 1 налог в общей сумме 12 000 000 руб. (14 000 000 / (60 + 10) х 60);
• соинвестору 2 – 2 000 000 руб. (14 000 000 / (60 + 10) х 10), или (14 000 000 ‑ 12 000 000).

Воспользуемся условиями примера 1 с той разницей, что формирование стоимости здания завершено в мае 2019 года. В этом же месяце соответствующие площади переданы соинвесторам по актам.

Общая сумма налога, подлежащая передаче соинвесторам, составила 14 000 000 руб., в том числе по ставке в размере 18 % – 10 500 000 руб., по ставке 20 % – 3 500 000 руб.

Согласно составленным в мае 2019 года счетам-фактурам на стоимость приобретенных в целях строительства СМР, товаров, работ и услуг:

• соинвестору 1 передан НДС в общей сумме 12 000 000 руб., в том числе по ставке 18 % – 9 000 000 руб. (10 500 000 / (60 + 10) х 60), по ставке 20 % – 3 000 000 руб. (3 500 0000 / (60 + 10) х 60);
• соинвестору 2 передан НДС в общей сумме 2 000 000 руб., в том числе по ставке 18 % – 1 500 000 руб. (10 500 000 / (60 + 10) х 10), по ставке 20 % –
  500 000 руб. (3 500 0000 / (60 + 10) х 60).