Как застройщику МКД определять финансовый результат?

Ответ на обозначенный вопрос выработан судами и взят на вооружение налоговыми органами. Причем проблема решена не только для застройщиков, применяющих ОСНО и уплачивающих налог на прибыль, но и для «упрощенцев». Подробности – в статье.

Налог на прибыль: разночтений быть не может!

В Определении от 22.03.2021 № 309‑ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ). Соответственно, необоснованным было признано мнение налогового

органа, настаивавшего на том, что застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту ДДУ (квартире, нежилому помещению) и включать в налоговую базу только суммы полученной экономии без учета убытков, возникших по отдельным ДДУ.

Эта позиция была включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС РФ 30.06.2021 (далее – Обзор). В пункте 36 Обзора указано: застройщик, осуществляющий строительство МКД в рамках ДДУ, вправе определять базу по налогу на прибыль организаций исходя из итоговой величины финансового результата от использования средств дольщиков по целевому назначению, который рассчитывается в целом по объекту строительства.

Важно, что позиция ВС РФ была направлена налоговым органам для использования в работе (см. Письмо ФНС России от 06.04.2021 № БВ-4-7/4549@ «О направлении обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2021 года по вопросам налогообложения»). В частности, в п. 6 этого обзора содержится вывод: финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется в целом по объекту строительства (многоквартирному дому), а не по каждому отдельному договору долевого строительства.

Напомним еще об Определении от 03.02.2021 № 306‑ЭС20-22522 по делу № А65-32019/2019, в котором судья ВС РФ согласился с мнением АС ПО (см. Постановление от 07.10.2020 по делу № А65-32019/2019): застройщик вправе определять экономию после завершения всех работ, связанных со строительством жилого комплекса (три МКД и два подземных гаража-стоянки), включая работы по благоустройству территории. Арбитры исходили из того, что застройщик обязан обеспечить выполнение всех работ, предусмотренных проектной документацией и градостроительным планом земельного участка.

Подчеркнем, порядок определения финансового результата
должен быть отражен в учетной политике для целей налогообложения.

О застройщиках-«упрощенцах».

Известно, что застройщики, применяющие УСНО, как и плательщики налога на прибыль, не учитывают в составе доходов суммы целевого финансирования в виде средств дольщиков. В связи с этим рассмотренные выше судебные позиции вполне применимы и в отношении застройщиков-«упрощенцев».

Этот вывод подтверждает арбитражная практика. Возьмем в качестве примера Постановление АС ЗСО от 28.04.2021 № Ф04-5769/2020 по делу № А70-13785/2019.

Обратившись в суд, застройщик просил признать недействительным решение налогового органа. Проверяющие доначислили НДС, налоги на прибыль и имущество, пени и штрафы, указав на превышение установленного лимита для применения УСНО. По мнению контролеров, застройщик занизил сумму экономии от строительства в связи с неправомерным ее определением в целом по МКД, а не по каждому объекту долевого строительства.

В данном случае застройщик осуществлял строительство МКД (с объектами социально-культурного назначения) с привлечением денежных средств дольщиков. В учетной политике было закреплено, что экономия исчисляется в целом по блок-секции.

Арбитры учли правовую позицию Верховного Суда, изложенную в Определении от 22.03.2021 № 309‑ЭС20-17578, и указали, что сделанный налоговым органом расчет суммы экономии в разрезе каждого ДДУ не соответствует закону.

Обратите внимание

Проверяющие считали, что убытки в виде превышения затрат на строительство объекта долевой недвижимости над суммой средств целевого финансирования в целях налогообложения не учитываются. Отрицательный результат по конкретному дольщику не является для застройщика убытком и не уменьшает налоговую базу. При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю (экономически это означает, что целевых средств данного дольщика не хватило и застройщик покрыл этот недостаток собственными средствами).

Однако судьи отклонили все эти доводы.

Важно, что арбитры подтвердили законность учета расходов, понесенных после ввода МКД в эксплуатацию (благоустройство придомовой территории, организация парковочных мест и т. д.). В постановлении суда отмечено:

– арбитры приняли во внимание протокол совещания администрации города, внесение изменений в проектную документацию, подрядные договоры, «первичку»);

– необходимость выполнения спорных работ, в том числе связанных с благоустройством территории около жилых домов, обусловлена требованиями проектной документации, следовательно, затраты обоснованно включены в стоимость МКД.

В результате судьи решили, что доходы застройщика не превысили установленный лимит, в связи с чем организация не утратила право на применение «упрощенки», значит, проверяющие незаконно начислили налоги по ОСНО.