Вернуться к списку журналов

Как застройщику МКД скорректировать налоговые обязательства после завершения строительства?

Автор: Кислов С.С., эксперт журнала

Многим застройщикам присуще желание скорректировать свои финансовые результаты и налоговые обязательства, определяемые по окончании строительства, ввода МКД в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам. Практика выработала различные способы достижения этой цели. Два таких способа, позволивших застройщику заметно снизить размер базы по налогу на прибыль, описаны в недавно вступившем в силу судебном акте. Подробности – в статье.

 

 

СУД ПРИЗНАЛ ПРАВО ЗАСТРОЙЩИКА МКД 
ВНЕСТИ ИЗМЕНЕНИЯ В ДДУ И ПЕРЕРАСПРЕДЕЛИТЬ СУММЫ ЦЕЛЕВОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ 
И РАЗМЕР СВОЕГО ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ.

 В Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 27.06.2017 по делу № А29-8709/2016 описан спор об обоснованности начисления застройщику МКД недоимки по налогу на прибыль.

Доказывая правомерность доначислений, налоговый орган указывал на следующее. Являясь застройщиком, общество в период строительства МКД заключало ДДУ, привлекая денежные средства дольщиков на финансирование строительства. При этом из состава цены договора выделялись суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и на оплату услуг застройщика. Впоследствии в половину договоров были внесены изменения в части отражения цены ДДУ без выделения из нее отдельных составляющих.

Допрошенные в качестве свидетелей (ст. 90 НК РФ) участники, в чьи договоры были внесены указанные изменения, сообщили, что являются работниками (или их родственниками) общества либо работниками (или их родственниками) организаций, взаимозависимых с застройщиком. Данный факт свидетельствует о взаимосвязи сторон ДДУ.

Дополнительные соглашения к ДДУ лишены хозяйственного смысла и не объясняются неналоговыми причинами, так как заключены с взаимозависимыми лицами.

Вывод о получении застройщиком необоснованной налоговой выгоды подтверждается следующим:

  • изменены условия тех ДДУ, стороны которых являются взаимозависимыми лицами;
  • изменения к договорам зарегистрированы спустя три месяца после их подписания и спустя два месяца после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства в собственность участника;
  • инициатором изменений был застройщик;
  • изменения внесены после оплаты дольщиками основной суммы по ДДУ;
  • доп. соглашения подписаны «задним» числом.

В свою очередь, застройщик пояснил, что внесение изменений в ДДУ обусловлено причинами экономического характера и произведено для того, чтобы привести в соответствие финансовый результат, полученный по окончании строительства МКД. Поскольку фактические доходы от оказания услуг застройщика, а также суммы фактических затрат на строительство дома превысили сметные расчеты, обществом было принято решение о перенаправлении части дохода, перечисленного в счет оплаты услуг застройщика, на покрытие затрат на строительство дома в размере, превышающем плановую сметную стоимость. В результате направленные на строительство денежные средства приобрели целевой характер, что и привело к получению того финансового результата, который отражен в декларации по налогу на прибыль.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что инспекция не представила достаточных доказательств, свидетельствующих о получении застройщиком необоснованной налоговой выгоды от заключения ДДУ с взаимозависимыми лицами. Арбитры исходили из свободы сторон при заключении договора (ст. 421 ГК РФ) и права (а не обязанности) определять цену ДДУ в разрезе составляющих – сумм денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст. 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве).

Особо судьи подчеркнули, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения (п. 2 ст. 5 того же закона).

Также было отмечено, что в результате внесения изменений в спорные договоры цена сделки не изменилась; инспекция не представила доказательств создания финансовых условий, отличных от тех, которые имели бы место в сопоставимых сделках между лицами, не являющимися взаимозависимыми.

Воспроизведем хронологию событий, ставших основанием для данного налогового спора.

 

Событие

Месяц 
2015 года

Заключение дополнительных соглашений

Август

Подписание акта приема-передачи объекта долевого строительства

Октябрь

Государственная регистрация дополнительных соглашений (изменений к ДДУ)

Ноябрь

Представление уточненной декларации по налогу на прибыль за девять месяцев 2015 года

Декабрь

 

Логично предположить, что после передачи квартир дольщикам застройщик в октябре-ноябре определил (пусть и предварительный) финансовый результат по МКД. Стало ясно, что от строительства квартир получен убыток (то есть фактические расходы на строительство превысили размер целевого финансирования), а от оказания услуг застройщика по организации строительства – прибыль. Здесь уместно напомнить два важных нюанса:

  • согласно официальной точке зрения убыток от строительства нельзя учесть в целях налогообложения;
  • прибыль от оказания услуг дольщикам облагается налогом в общем порядке.

При указанных обстоятельствах было принято решение о нецелесообразности выделения из цены ДДУ отдельных ее составляющих (сумм средств целевого финансирования и оплаты услуг застройщика). Такой вариант определения цены в ДДУ, как известно, позволяет начислить налог на прибыль только с суммы полученной застройщиком экономии, что, безусловно, выгоднее, чем уплатить налог с прибыли от оказания услуг (без учета полученных убытков). В данном случае разница в налоговых базах (рассчитанных до и после внесения изменений в ДДУ) составила почти 7,5 млн руб.

По этой причине инспекция настаивала на том, что единственной целью внесения изменений в ДДУ было получение налоговой выгоды в виде минимизации суммы налога на прибыль. Как указано выше, арбитры двух инстанций с мнением ИФНС не согласились.

Арбитры подтвердили право застройщика заключить агентский договор со штатным сотрудником

Налоговый орган считал, что застройщик создал формальный пакет документов в отношении оказания агентских услуг по привлечению клиентов. В результате расходы были необоснованно увеличены почти на 30 млн руб. В подтверждение свой позиции инспекция ссылалась на следующие обстоятельства:

  • в периоде строительства и оказания агентских услуг ИП на условиях неполного рабочего дня выполняла функции помощника генерального директора застройщика. Причем среднечасовая оплата труда помощника директора за отдельные месяцы превышала среднечасовую заработную плату главного бухгалтера и заместителя генерального директора;
  • из анализа выписки банковского счета ИП следует, что в период создания МКД застройщик являлся единственным источником доходов предпринимателя. При этом перечисленные организацией денежные средства обналичивались в течение одного – двух дней с момента их поступления на расчетный счет ИП;
  • допрошенные в качестве свидетелей работники застройщика, участники долевого строительства МКД сообщили, что заключение договоров производилось ИП в офисах организации. В работу агента входило подписание ДДУ и сопровождение его регистрации в Росреестре;
  • свидетели считали, что общаются с представителем застройщика (менеджером по продажам, сотрудником отдела продаж). Дольщики, использовавшие кредитные средства для оплаты строительства квартиры, самостоятельно консультировались в кредитных учреждениях;
  • у ИП отсутствовали затраты на аренду помещений и другие сопутствующие расходы, расходы на рекламу, связанные с публикацией объявлений о продаже квартир.

Инспекция настаивала, что фактически, представляя интересы застройщика, физлицо выступало в качестве его штатного сотрудника, а не исполняло обязанности по агентскому договору.

 

К сведению:

В обязанности агента по договору входили:

  • поиск потенциальных клиентов для заключения ДДУ, договоров купли-продажи и проведение переговоров с потенциальными клиентами;
  • оказание содействия принципалу в подготовке пакета документов, необходимых для заключения ДДУ, договоров купли-продажи, а также для передачи объекта долевого строительства участнику;
  • консультирование клиентов по вопросам кредитования в целях исполнения ими обязательств по оплате квартиры в жилом доме, а также оказание правового, информационного и документального сопровождения клиентов в кредитных организациях;
  • совершение других юридических и иных действий.

 

Объем оказанных услуг, а также сумма вознаграждения агента отражались в ежеквартальных отчетах агента. Из них следовало, что за период действия агентского договора ИП:

  • подготовила и разместила на сайте организации в сети Интернет изменения к проектной декларации по строительству МКД;
  • осуществляла рекламную кампанию в СМИ по привлечению потенциальных покупателей;
  • организовывала встречи с потенциальными клиентами;
  • оказывала содействие принципалу в подготовке документов, необходимых для заключения ДДУ;
  • консультировала клиентов по вопросам кредитования;
  • заключала ДДУ;
  • участвовала в передаче объектов дольщикам;
  • организовывала постановку МКД на кадастровый учет.

Принимая решение в пользу застройщика, арбитры исходили из следующего. В качестве ИП физлицо было зарегистрировано за 10 лет до заключения агентского договора. Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже, аренде недвижимого имущества было определено в качестве основного вида ее деятельности более чем за год до заключения агентского договора. В обязанности физлица как помощника генерального директора в основном входила организация встреч руководителя организации. Таким образом, на физлицо в качестве штатного сотрудника и агента были возложены разные обязанности.

ИП подтвердила факт оказания услуг по агентскому договору, пояснила, что еще на стадии проектирования МКД исследовала рынок, работала с проектной организацией, собирала базу потенциальных покупателей. Также ИП:

  • пояснила, что в ее обязанности входила работа с банками, подготовка пакета документов для аккредитации застройщика в банках;
  • перечислила фамилии дольщиков, с которыми ей приходилось встречаться с целью заключения договоров, в том числе во внерабочее время.

В свою очередь, застройщик представил расчеты, свидетельствующие о том, что благодаря работе агента на начальных этапах строительства МКД организации удалось получить реальные денежные средства, построить и сдать объект с опережением сроков, избежать негативных финансовых последствий резкого изменения курса рубля и связанного с ним удорожания материалов и работ. За счет оперативного привлечения денежных средств дольщиков застройщик не только сэкономил на материалах, но и получил доход от размещения свободных остатков денежных средств на депозитном счете.

Особо судьи отметили следующие обстоятельства:

  • инспекция не доказала, что размер агентского вознаграждения значительно выше стоимости аналогичных услуг в регионе;
  • наличие в структуре налогоплательщика отдела продаж (что подтверждается, как указывает инспекция, сайтом застройщика) автоматически не лишает его права заключить договор с иным лицом для сопровождения заключения и регистрации сделок по приобретению квартир;
  • отсутствие у ИП расходов (например, по аренде помещений) не имеет значения, так как согласно ст. 1005 ГК РФ и условиям договора агент может действовать от имени и за счет принципала;
  • полученные от застройщика доходы по агентскому договору полностью учтены ИП при налогообложении.

В результате арбитры решили, что расходы произведены застройщиком в связи с осуществлением реальной экономической деятельности.

  

В КАЧЕСТВЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ.

 Рассмотренное нами постановление Второго арбитражного апелляционного суда вступило в силу со дня его принятия. Однако у инспекции есть два месяца, чтобы обжаловать его в АС ВВО. 

Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение, №8, 2017 год

Специальные предложения Аюдар Инфо