Как продавцу земельного участка обезопасить себя от недобросовестных действий покупателя?

Организация в качестве продавца планирует заключить договор купли-продажи земельного участка. В договоре предполагается указать, что объект недвижимости передается покупателю после уплаты им аванса, а государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на земельный участок осуществляется после полной оплаты, которая должна быть произведена не позднее 15 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи. Соответствуют ли эти условия законодательству?

 

Стороны вправе закрепить в договоре купли-продажи указанный порядок приема-передачи участка и государственной регистрации перехода права собственности. Однако продавец должен понимать, что несоблюдение покупателем установленного 15‑дневного срока оплаты повлечет затягивание проведения госрегистрации и, следовательно, у покупателя не возникнут обязанности плательщика земельного налога. То есть до проведения госрегистрации плательщиком земельного налога будет признаваться продавец несмотря на то, что пользоваться участком будет покупатель.

В связи с этим целесообразно либо заключить договор купли-продажи на иных условиях, либо закрепить в нем обязанность покупателя возместить продавцу расходы в виде сумм земельного налога, начисленных за период с момента передачи участка по акту приема-передачи до момента государственной регистрации права покупателя на земельный участок.

Обоснование для сделанных нами выводов следующее.

Стороны самостоятельно определяют условия договора (ст. 421 ГК РФ), в том числе в части внесения авансовых платежей и порядка приема-передачи объектов недвижимости.

Однако по общему правилу обязанность уплаты земельного налога возникает у организации в отношении земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности (п. 1 ст. 388 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации.

В связи с этим обязанность уплачивать земельный налог возникает у организации с момента регистрации за ней права на земельный участок (внесения записи в ЕГРН) и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок (п. 1 Постановления № 54^[1]).

Таким образом, для целей исчисления земельного налога определяющей является дата внесения в реестр записи о праве собственности, а не дата оформления сторонами акта приема-передачи земельного участка. Соответственно, продавец обязан исчислять и уплачивать в бюджет земельный налог за период с момента подписания акта приема-передачи до госрегистрации перехода права собственности.

Поэтому непроведение госрегистрации на протяжении длительного периода неизбежно повлечет для продавца дополнительные расходы в виде сумм земельного налога. В связи с этим в договоры нередко вносят условие об обязанности покупателя компенсировать продавцу суммы земельного налога, начисленные за период с момента передачи участка по акту приема-передачи до момента государственной регистрации права покупателя на земельный участок. В частности, такое возмещение может осуществляться ежеквартально. При этом договор может также предусматривать ответственность покупателя за несоблюдение порядка выплаты указанного возмещения.