Условия договора участия в долевом строительстве, ущемляющие права дольщиков.

Какие условия ДДУ ущемляют права дольщиков? Какие последствия могут возникать у застройщиков, включивших в ДДУ условия, противоречащие законодательству РФ? Подробности – в статье.

Одной из основ гражданского оборота является принцип свободы договора. Между тем у этой свободы есть ограничения. Например, принимая во внимание, что гражданин, выступающий в роли конечного потребителя, является «слабой стороной» в договоре и не может повлиять на условия договора с крупной юридической фирмой («сильная сторона») при его заключении, законодательство устанавливает специальное правовое регулирование, которое защищает гражданина-потребителя.

В частности, такое специальное правовое регулирование установлено Законом об участии в долевом строительстве, регламентирующем, в том числе, условия ДДУ.

О том, какие условия ДДУ ущемляют права дольщиков и какие последствия могут возникать у застройщиков, включивших в ДДУ условия, противоречащие законодательству РФ, читайте в статье.

ПРИНЦИП СВОБОДЫ ДОГОВОРА И ДДУ.

 Зачастую, оправдывая включение в ДДУ условий, ущемляющих права дольщиков, застройщики ссылаются на принцип свободы договора. Однако распространяется ли этот принцип на рассматриваемые отношения?

Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Одним из положений данного принципа является то, что по общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Между тем исключением из данного правила является случай, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (ст. 9 Федерального закона № 15‑ФЗ^[2]).

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

Таким образом, застройщик не может ссылаться на принцип свободы договора и включать в ДДУ условия, которые противоречат законодательству РФ.

УСЛОВИЯ ДДУ, УЩЕМЛЯЮЩИЕ ПРАВА ДОЛЬЩИКА ПРИ ПЕРЕДАЧЕ КВАРТИРЫ.

 В соответствии с ч. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства многоквартирного дома, обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения такого сообщения.

Однако зачастую в ДДУ встречается условие, устанавливающее обязанность дольщика принять по акту приема-передачи объект недвижимости в течение семи дней с момента получения письменного сообщения от застройщика.

Застройщик, ссылаясь на принцип свободы договора, не может включать в ДДУ условия, противоречащие законодательству РФ, в том числе Закону об участии в долевом строительстве и Закону о защите прав потребителей.

Суды признают данное условие недействительным, так как оно устанавливает безусловную обязанность принять объект недвижимости, чем ущемляет права потребителя, поскольку законом предусмотрена возможность установления договором срока, в течение которого участник обязан приступить к принятию объекта, что не во всех случаях может завершиться подписанием акта приема-передачи объекта недвижимости (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 по делу № А43-21701/2015).

Немаловажным является переход бремени содержания и риска случайной гибели объекта недвижимости. В некоторых ДДУ бывает указано, что в случае уклонения дольщика от приема объекта и подписания передаточного акта, помещение считается переданным по истечении семи рабочих дней с момента получения уведомления о готовности объекта недвижимости к передаче. В этом случае, независимо от уважительности причин, риск случайной гибели или повреждения объекта недвижимости переходит к дольщику.

Между тем такое условие является незаконным. В соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта. Таким образом, пункт ДДУ, предусматривающий досрочный переход бремени содержания объекта и риска случайной гибели в случае уклонения дольщика от принятия объекта недвижимости, является ущемляющим права потребителей (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2016 по делу № А43-15939/2016).

Иногда ДДУ содержит условие об обязанности дольщика компенсировать затраты застройщика на содержание жилого дома с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию и до момента передачи помещения. Вместе с тем в силу п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщика с момента передачи объекта по передаточному акту или иному документу. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Застройщик не вправе требовать от дольщика возмещения коммунальных расходов за период с момента получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию до даты подписания передаточного акта.

Таким образом, дольщик фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества. Следовательно, установление в ДДУ обязанности дольщика компенсировать затраты застройщика, связанные с затратами на содержание жилого дома до момента передачи помещения, то есть до того момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, ущемляет установленные законом права потребителя (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2016 по делу № А43-15939/2016).

В процессе приемки объекта недвижимости дольщик может обнаружить недостатки. Можно ли закрепить в ДДУ, что в случае обнаружения в квартире недоделок и недостатков стороны составляют справку о характере недоделок и определяют сроки их устранения застройщиком, но не более чем 30 дней? Нет, данное условие также является незаконным (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 по делу № А43-21701/2015).

Дело в том, что согласно ч. 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве дольщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта недвижимости требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 этого закона, и отказаться от подписания передаточного акта.

В силу ч. 2 ст. 7 того же закона в случае, если объект недвижимости построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

  ---

• соразмерного уменьшения цены договора;

  ---

• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае существенного нарушения требований к качеству объекта недвижимости или неустранения выявленных недостатков в установленный дольщиком разумный срок участник в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Таким образом, закрепление в ДДУ единственного варианта – составление справки о характере недоделок и установление срока их устранения застройщиком в течение не более чем 30 дней – влечет ущемление прав дольщика, поскольку закон предусматривает более широкие возможности.

Еще одним примером незаконности условия ДДУ является условие о том, что свидетельством качества объекта недвижимости, его соответствия проекту, техническим нормам и правилам является разрешение на ввод МКД в эксплуатацию.

В Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 по делу № А43-21701/2015 обоснованно указано, что факт наличия разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию сам по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации, поскольку указанный разрешительный документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно: его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство. В связи с тем, что разрешение на ввод МКД в эксплуатацию не может являться свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проекту, техническим нормам и правилам, включение в договор вышеуказанного условия ущемляет права потребителя.

Незаконным является условие ДДУ, предусматривающее право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае отказа дольщика заключить дополнительное соглашение об изменении срока завершения строительства.

Некоторые застройщики, стремясь максимально минимизировать свои риски по непередаче объекта недвижимости в установленный ДДУ срок, включают условие, предусматривающее право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае отказа от заключения дополнительного соглашения об изменении срока завершения строительства. Суды признают такое условие ущемляющим права потребителей и незаконным (Апелляционное определение Омского областного суда от 10.06.2015 по делу № 33-3582/15).

ГОСПОШЛИНА И КОМПЕНСАЦИЯ ЗАТРАТ ЗАСТРОЙЩИКА.

 Как известно, ДДУ подлежит государственной регистрации, что влечет уплату госпошлины. Кроме того, застройщик обязан получить техническую документацию на объект недвижимости. Стремление застройщиков минимизировать свои затраты нередко оборачивается нарушением прав дольщиков.

Наиболее показателен в этом смысле ДДУ, ставший предметом рассмотрения в Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2016 по делу № А43-15939/2016.

Во-первых, в этот договор был включен пункт, обязывающий дольщика компенсировать затраты застройщика, связанные с государственной регистрацией ДДУ.

Между тем согласно положениям ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве ДДУ считается заключенным с момента его государственной регистрации и ч. 1 ст. 48 Федерального закона № 218‑ФЗ^[3] предусмотрена совместная подача документов на государственную регистрацию ДДУ.

В силу п. 30 ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию ДДУ уплачивается государственная пошлина в размере: для физических лиц – 350 руб.; для организаций – 6 тыс. руб.

Таким образом, обязанность по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию ДДУ лежит на обеих сторонах договора. Следовательно, возложение на дольщика обязанности уплаты государственной пошлины в большем размере не соответствует положениям законодательства РФ и ущемляет права потребителей.

Во вторых, было установлено, что нарушает права потребителей условие о том, что дольщик несет обязанность компенсировать затраты застройщика, связанные с выполнением технической документации на помещение (оплату услуг органов технической инвентаризации). Дело в том, что техническая документация необходима для осуществления государственного кадастрового учета, а также для определения фактической площади конкретной квартиры, обязанность по доведению сведений о которой возложена на застройщика. Исходя из ч. 3 ст. 55 ГрК РФ технический план объекта капитального строительства является одним из необходимых документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что относится к обязанности застройщика.

ИЗМЕНЕНИЕ ПЛОЩАДИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ И ПЕРЕПЛАНИРОВКА.

 При заключении ДДУ застройщик знает только проектную площадь объекта недвижимости, которая после окончания строительства может уменьшиться или увеличиться. Это значит, что стоимость объекта недвижимости должна быть пересчитана. В связи с этим некоторые застройщики стремятся защитить свои интересы, устанавливая величину, при которой перерасчет не производится.

Так, в Апелляционном определении Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08.04.2013 по делу № 33-704/2013 суд признал недействительными условие ДДУ, в соответствии с которым уменьшение фактической площади по отношению к проектной, не превышающее 7%, не является существенным изменением условий договора и не влечет обязанности застройщика возвратить деньги.

Арбитры указали, что подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации. Отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта. Соответственно, отказ застройщика вернуть деньги ущемляет права потребителя.

В другом деле ДДУ содержал условие о том, что, если фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше проектной площади, застройщик обязан возвратить участнику разницу в течение двух месяцев после уточнения площади объекта долевого строительства.

Однако в силу п. 1 ст. 31 Закона о защите прав потребителей требования гражданина об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу) подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня их предъявления.

Следовательно, установленный в ДДУ двухмесячный срок возврата участнику излишне уплаченной суммы ущемляет права потребителя по сравнению со сроком, определенным п. 1 ст. 31 Закона о защите прав потребителей (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу № А79-9895/2015).

Некоторые застройщики включают в ДДУ дополнительные условия о перепланировке объекта недвижимости.

В частности, в ДДУ, ставшим предметом рассмотрения в Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 по делу № А43-21701/2015, было указано, что до момента регистрации прав собственности на квартиру запрещено выполнять работы, предполагающие перепланировку или переустройство квартиры. В противном случае застройщик не несет гарантийных обязательств в отношении всех ранее выполненных им работ.

Между тем ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве определено:

• обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства;
• обязательства участника считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с ДДУ и подписания сторонами передаточного акта (иного документа о передаче объекта).

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, обязательства сторон прекращаются с момента передачи застройщиком объекта долевого строительства и оплаты его участником.

В связи с этим суд указал, что дальнейшие действия дольщика, в том числе по регистрации права собственности на квартиру, привлечению подрядных организаций в целях перепланировки или переустройства квартиры при наличии всех необходимых разрешительных документов, не могут регулироваться положениями прекращенного ДДУ.

Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у участника права владения и пользования вновь созданным объектом.

Рассматриваемый пункт договора возлагает на участника ничем не обусловленные ограничения, что ухудшает положение потребителя, это прямо запрещено ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

* * *

В заключение подведем итоги. Застройщик не может ссылаться на принцип свободы договора и включать в ДДУ условия, противоречащие законодательству РФ или возлагающие на дольщика дополнительные обязанности.

Условия ДДУ, ущемляющие права дольщика, признаются недействительными.

Застройщик может быть привлечен к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 ­КоАП РФ (административный штраф на должностных лиц в размере от 1 тыс. до 2 тыс. руб.; на юридических лиц – от 10 тыс. до 20 тыс. руб.).