Аренда квартиры под офис: учет при УСН.

Организация, применяющая УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы», арендовала у физического лица квартиру. В этой квартире расположен офис организации. Можно ли учесть в расходах при УСНО арендую плату за данную квартиру?

В силу пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ «упрощенцы», применяющие объект налогообложения «доходы минус расходы», при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на сумму арендных (в том числе лизинговых) платежей за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.

Согласно п. 2 ст. 346.16 НК РФ указанные расходы принимаются при условии их соответствия критериям, поименованным в п. 1 ст. 252 НК РФ, то есть они должны быть обоснованными и документально подтвержденными.

Таким образом, «упрощенцы» вправе учитывать в расходах затраты на аренду, в том числе помещений.

Что касается организации офиса в жилом помещении – квартире, в этом случае необходимо учитывать нормы, установленные ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Но не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 26.09.1997 № 125‑ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

Кроме этого, согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает использование жилого помещения для целей, не связанных с проживанием граждан (Письмо Минфина России от 28.03.2017 № 03‑11‑11/17851).

Более того, сделка по предоставлению в аренду жилого помещения для производственных нужд признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона на основании ст. 168 ГК РФ.

В связи с этим затраты организации на аренду жилого помещения (квартиры) для размещения офиса при определении объекта обложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, учитываться не должны.

Представители Минфина придерживаются данного мнения давно и последовательно (письма от 28.10.2005 № 03‑03‑04/4/71, от 14.02.2008 № 03‑03‑06/1/93, от 29.09.2014 № 03‑03‑06/
1/48504). Отметим, что указанная позиция полностью соответствует действующему законодательству.

Организация, применяющая УСНО, вправе учесть в расходах арендную плату за помещение после перевода жилого помещения (квартиры) в нежилое. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение установлены ст. 22 ЖК РФ.