Акции Новости бухгалтеру
0
Оформить заказ

Заявка на бесплатный номер

Вы хотите познакомиться с изданиями Аюдар Инфо ближе? Введите свои данные, выберите интересный вам журнал и бесплатный номер скоро станет ваш. Обращаем ваше внимание, что воспользоваться заявкой вы можете только один раз. Спасибо за выбор Аюдар Инфо!

Старые накопления взносов на капремонт: передача при смене способа управления

До начала сбора взносов на капремонт по правилам, установленным в Жилищном кодексе, подавляющее большинство собственников вносили аналогичную плату управляющим МКД, ведь это было предусмотрено прежней редакцией ЖК РФ. В настоящее время остается актуальным вопрос о судьбе этих средств при смене управляющего домом и порядке их бухгалтерского учета и налогообложения.

 

 

 

Правовой статус сборов на капитальный ремонт до 2013 года.

 

До введения в действие разд. IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» ЖК РФ (до 26.12.2012) статус платы взносов за капремонт не был описан в законодательстве. Поэтому на местах вопросы сборов на капитальный ремонт и их использования решались так, как это было удобно и выгодно исполнителям. 

Например, УК собирали плату с собственников помещений всех домов, но проводили ремонт за счет этих поступлений только в отдельных домах. Иногда плата собиралась, а ремонт не проводился вовсе, и истребовать отчетность об остатках средств жильцам не удавалось. В то же время в других регионах велся точный учет и сведения об остатках накоплений на капитальный ремонт (как и сами денежные средства) не были утрачены.

Впоследствии Жилищным кодексом была установлена обязанность управляющих ежегодно отчитываться об исполнении договора управления МКД. В этих отчетах стали фигурировать суммы, собранные на капитальный ремонт общего имущества, а также расходы, осуществленные за их счет (стоимость ремонтных работ). Зачастую именно эта информация (об остатках неизрасходованных средств) и становится основанием для предъявления требований новым управляющим МКД. Примеры из судебной практики подтверждают, что эти суммы необходимо вернуть, после утраты полномочий по управлению домом удерживать их незаконно.

Чтобы сделать правильные выводы о порядке истребования, налогообложении рассматриваемых средств, нужно установить их правовую сущность. В этом смысле любопытны выводы Верховного суда из Определения от 05.11.2013 № 93‑КГПР13-4, также отраженные в Обзоре судебной практики за IV квартал 2013 года, утвержденном Президиумом ВС РФ 04.06.2014. Они были сделаны применительно к ситуации, когда УК использовала средства, уплаченные собственниками помещений на капитальный ремонт, нецелевым образом, а именно перечисляла их на единый расчетный счет, с которого вела расчеты с контрагентами в рамках осуществления оперативно-хозяйственной деятельности, и по ряду домов была установлена недостача. Опираясь на основные начала жилищного законодательства и смысл положений ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ в редакции, действовавшей до 26.12.2012, суд пришел к выводу, что права на денежные средства, внесенные собственниками помещений в МКД на капитальный ремонт общего имущества, включая право распоряжения ими, могут принадлежать только собственникам помещений в МКД.

сборы на капитальный ремонт Совершенно очевидно, что при прекращении управления домом управляющий (будь то УК или ТСЖ) не вправе удерживать фактически полученные средства на невыполненный капитальный ремонт. Более того, смена способа управления МКД не изменяет правовую сущность накоплений на капитальный ремонт. Кстати, интересно, что в некоторых регионах в законах, посвященных порядку проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД, есть предписание на основании решения общего собрания собственников помещений зачислить денежные средства, собранные ранее на капитальный ремонт, в фонд капремонта (Закон Тверской области от 28.06.2013 № 43‑ЗО «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области»).

Фото: www.ru.123rf.com

 

 

 

Суды о взыскании неосновательного обогащения с прежнего управляющего.

 

 

К настоящему времени сложилась обширная судебная практика по спорам о взыскании в пользу нового управляющего домом с прежнего управляющего денежных средств, не израсходованных в период управления домом, в частности, сборов на капремонт. Ее анализ позволяет сделать несколько общих выводов.

 

 

 

Неосновательное обогащение.


 

взносы на капремонтВсе арбитры сходятся во мнении, что основанием для перечисления не израсходованных прежним управляющим денежных средств является обязательство вследствие неосновательного обогащения.

В настоящее время в п. 4 ст. 453 ГК РФ закреплено ранее применявшееся на практике правило о том, что в случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Это правило полностью применимо к средствам на финансирование капитального ремонта, носящим целевой характер.

Фото: www.ru.123rf.com

Подтверждая обязанность прежнего управляющего возвратить эти средства, арбитры соглашаются с Верховным судом в том, что платежи на капитальный ремонт могут быть потрачены исключительно по целевому назначению – на проведение капитального ремонта. К примеру, в Постановлении АС УО от 15.07.2015 № Ф09-4506/15 сделан такой вывод: в силу ст. 154, 158 ЖК РФ денежные средства на капитальный ремонт могут вноситься управляющей организации собственниками не за фактически оказанную услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем. Такие денежные средства не поступают в собственность управляющей организации, а являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены управляющей организацией строго по целевому назначению. Арбитры АС СКО единодушны: денежные средства, уплаченные жильцами в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по ремонту, являются по своей сути предварительной оплатой в счет будущего обязательства по проведению текущего и капитального ремонта. Поскольку указанные денежные средства по целевому назначению – для осуществления текущего ремонта – не были использованы, суды правомерно удовлетворили требования истца об их взыскании в качестве неосновательного обогащения (Постановление от 29.01.2015 № Ф08-10606/2014).

 

 

 

Сборы за капремонт должны быть обособленными.

 

 

Обратим особое внимание, что в последнем случае речь шла также о платежах за текущий ремонт. Ответ на вопрос, почему это так, заимствуем еще из одного судебного акта – Решения Арбитражного суда Костромской области от 23.09.2014 по делу № А31-5233/2014 (оставлено без изменения Постановлением АС ВВО от 10.04.2015 № Ф01-936/2015, которое, в свою очередь, не передано для рассмотрения в кассационном порядке в Верховный суд Определением ВС РФ от 03.08.2015 № 301‑ЭС15-8867). Обязательства по проведению ремонта предполагают выполнение конкретных работ, связанных с достижением конечного результата, и не подпадают под определение понятия деятельности по обслуживанию МКД, уплаченные жильцами денежные средства в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по капитальному (текущему) ремонту здания и его систем в случае невыполнения последней таких работ (в том числе при отсутствии необходимости их проведения) и прекращения ее полномочий являются неосновательным обогащением. Именно в этом состоит разница между услугами по содержанию (непрерывная комплексная деятельность) и ремонтными работами (неважно, текущего или капитального характера).

Нужно учитывать, что нередко размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливался без детализации на плату за управление МКД, плату за техническое обслуживание общего имущества, плату за текущий ремонт, тогда как плата за капитальный ремонт, если и взималась, начислялась отдельной строкой. Поэтому чаще всего предметом споров становятся накопления на капитальный ремонт, хотя по своей природе платежи за текущий ремонт аналогичны. Иллюстрацией к сказанному является Постановление АС ЦО от 20.05.2015 № Ф10-1354/2015: собственники помещений оплачивали услугу по содержанию и текущему ремонту общего имущества, которая в соответствии с Правилами содержания общего имущества включает в себя помимо проведения текущего и капитального ремонта иные мероприятия, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и объектов, входящих в состав общего имущества в нем. При этом установить размер тарифа, приходящегося исключительно на текущий ремонт, в составе общей платы за содержание и текущий ремонт общего имущества из имеющихся материалов дела не представляется возможным.

 

 

 

Как установить размер иска?

 

 

Особого внимания заслуживают принципы расчета суммы неосновательного обогащения. Первое и самое главное правило заключается в следующем. Сумму неосновательного обогащения не может составлять начисленная плата, поскольку из п. 1 ст. 1102 ГК РФ следует, что неосновательное обогащение – это имущество, которое лицо приобрело или сберегло без оснований. Таким образом, взыскиваемая величина рассчитывается исключительно исходя из фактически полученных прежним управляющим сумм (постановления АС ЗСО от 02.07.2015 № Ф04-18560/2015, ФАС ВВО от 18.04.2014 по делу № А43-26404/2012, ФАС ДВО от 27.01.2014 № Ф03-6298/2013).

Безусловно, самый оптимальный для истца вариант – когда прежний управляющий не оспаривает размер фактически полученных средств. Однако в ином случае доказать само наличие неосновательного обогащения будет весьма затруднительно, если не невозможно. К примеру, в случае, рассмотренном в Постановлении АС СКО от 31.07.2015 № Ф08-4712/2015, арбитры распределили бремя доказывания так: истец подтверждает фактическое поступление денежных средств первичной документацией, ответчик подтверждает полноту и целевой характер расходования полученных средств. В данной ситуации иск был основан на документах, имеющих заголовок «Информация», не адресованных ни собственникам помещений, ни новому управляющему. Естественно, что истец не смог доказать фактическое поступление денег, во взыскании было отказано.

Представляется, что достаточным доказательством должны стать отчет УК об исполнении договора управления, а также справки расчетно-кассовых центров. В настоящее время необходимая информация раскрывается по утвержденным Минфином формам, но в части капитального ремонта именно она уже и не нужна ввиду новых правил финансирования работ.

Чтобы рассчитать сумму, подлежащую возмещению, из суммы фактических поступлений следует вычесть целевые затраты, то есть расходы на капитальный ремонт. Такие расходы подтверждаются первичной документацией – актами выполненных работ, подписанными в том числе представителями собственников помещений. Обращаем особое внимание, что капитальный ремонт проводится только по решению общего собрания собственников помещений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), поэтому при отсутствии протоколов общих собраний, фиксирующих решения о выполнении капитального ремонта, истец может оспаривать законность произведенных затрат и их целевой характер. Арбитры АС УО согласились, что без решения общего собрания иные документы не могут быть признаны надлежащими доказательствами несения обществом расходов на капитальный ремонт МКД (Постановление от 18.08.2015 № Ф09-5655/15).

Заметим, что в особых случаях для проведения работ капитального характера решение общего собрания не требуется. Пример, нашедший отражение в Постановлении АС УО от 15.07.2015 № Ф09-4506/15, – установка ОПУ, хотя справедливости ради нужно отметить, что нередко суды признают незаконной установку ОПУ по инициативе УК без решения собственников помещений, в том числе в период действия Федерального закона от 23.11.2009 № 261‑ФЗ.

Последняя ремарка: прежний управляющий не вправе зачитывать поступления по статье «капитальный ремонт» в счет оплаты задолженности потребителей за иные фактически оказанные услуги (за коммунальные услуги, услуги по содержанию общего имущества). На это обратил внимание АС УО в Постановлении от 03.10.2014 № Ф09-1900/14, опять‑таки сославшись на особую природу платы за капитальный ремонт: действующим законодательством предусмотрен специальный (особый) статус денежных средств, перечисленных жильцами управляющей организации по статье «капитальный ремонт». Платежи за капитальный ремонт являются накопительными, они вносятся собственниками помещений в многоквартирном доме в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по капитальному ремонту дома и имеют строго целевой характер использования (спорный период 2004 – 2010 годов).

 

 

 

Истец – новый управляющий.


 

сборы на капремонт Согласно ранее действовавшим нормам ЖК РФ у собственника возникало обязательство по внесению платы за капитальный ремонт, а у управляющего МКД – соответствующее право требовать выполнения этого обязательства и, в свою очередь, обязательство в будущем выполнить работы по капитальному ремонту (конкретика по объему, срокам, стоимости может быть согласована как перед сбором платы, так и после него). При прекращении полномочий по управлению МКД у управляющего возникает обязательство вернуть неосновательное обогащение, причем потерпевшей стороной являются собственники помещений в МКД, внесшие плату за капитальный ремонт. Таким образом, неверно считать, что прежний управляющий неосновательно обогатился за счет нового управляющего.

 

Фото: www.ru.123rf.com

Тем не менее арбитражные суды рассматривают и удовлетворяют иски, предъявленные именно новым управляющим. Для этого общее собрание собственников помещений наделяет его соответствующими полномочиями (см. постановления АС ЦО от 20.05.2015 № Ф10-1354/2015, ФАС УО от 20.01.2014 № Ф09-3478/13). Как правило, собственники делегируют эти полномочия на общем собрании, на котором принимают решение о выборе нового управляющего. Здесь нужно осветить один дискуссионный вопрос.

 

 

 

Возврат средств по требованию собственников помещений.


 

Существует мнение, что исключительным правом требовать неосновательное обогащение с прежнего управляющего в виде не израсходованных на капремонт средств обладает каждый собственник помещения. Чтобы такое право получил новый управляющий, каждый собственник должен составить доверенность на его имя (альтернатива – обратиться к прежнему управляющему с требованием о перечислении неосновательного обогащения по указанным реквизитам (на собственный счет или счет нового управляющего)). Данное утверждение бесспорно, если базировать рассуждения на правилах правового регулирования договорных обязательств. Однако, как было отмечено выше, Верховный суд посчитал возможным признать, что сущность платы за капитальный ремонт фактически осталась прежней с введением в действие разд. IX ЖК РФ. Несмотря на то, что права на денежные средства, составляющие фонд капитального ремонта (находящиеся на специальном счете), отнесены к общему имуществу собственников помещений только с 26.12.2012 (ст. 36.1 ЖК РФ), сущность более ранних накоплений на капитальный ремонт была точно такой же.

Приведем еще одну цитату из Определения ВС РФ от 05.11.2013 № 93‑КГПР13-4: ч. 1 и 2 ст. 158 ЖК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных отношений и разрешения спора судом) предусматривались как обязанность собственников помещений в МКД нести расходы на содержание принадлежащего им помещения, участвовать в осуществлении расходов на содержание общего имущества путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, так и их право распоряжаться этими денежными средствами путем принятия общим собранием решения об оплате расходов на капитальный ремонт МКД с учетом предложений УК о сроках, объемах работ и иных условиях проведения такого ремонта.

Обратим внимание на выделенную фразу: общее собрание распоряжалось денежными средствами на капитальный ремонт. Фактически это означает, что накоплениям на капремонт придается статус общего имущества и решения каждого собственника помещения о судьбе данных средств (в оплаченной этим конкретным собственником части) недостаточно. Причем данные средства, повторим мысль судей, имеют целевое назначение: их нельзя направить на зачет задолженности за коммунальные услуги и по аналогии нельзя вернуть каждому собственнику отдельно[1]. Данные денежные средства не имеют природы аванса. То есть каждый собственник не вправе распоряжаться данными денежными средствами, равными внесенной им плате, по своему усмотрению отдельно от иных сособственников.

На то, что не израсходованные на момент прекращения полномочий по управлению МКД на капитальный ремонт суммы – это не просто авансы в счет будущих работ, внесенные каждым собственником помещения, указывает и ч. 3 ст. 158 ЖК РФ в редакции, действовавшей до 2013 года: при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Никому не приходит в голову выплачивать накопления на капитальный ремонт, внесенные конкретным собственником при отчуждении квартиры, поэтому мы не можем согласиться с доводами неосновательно обогатившейся УК о том, что она будет возвращать неизрасходованные суммы только тем лицам, которые их непосредственно вносили (у гражданина, продавшего квартиру, фактически утрачивается интерес к накоплениям на капремонт и связь с управляющим для реализации такой инициативы). Таким образом, ни смена собственников помещений, ни смена управляющего МКД не изменяют ни природу, ни судьбу средств на капитальный ремонт.

Все эти правила нашли отражение в разд. IX ЖК РФ: возврат средств из фонда капитального ремонта возможен в исключительных случаях, распоряжаться данными средствами собственники могут только путем направления на оплату ремонтных работ, при смене управляющего домом статус и величина собранных средств никак не изменяются, при условии выбора способа формирования на специальном счете при смене управляющего обеспечивается преемственность владельцев спецсчета.

В законодательстве, действовавшем ранее, никак не был освещен вопрос администрирования долгов по плате за капитальный ремонт при смене управляющего домом. Было бы несправедливо передавать во владение новому управляющему в качестве финансирования будущих работ фактически внесенные денежные средства и не передавать права требования к должникам. Если допустить такое, получится, что ремонт оплатят добросовестные собственники, а должники будут освобождены от бремени содержания общего имущества в соответствующей части. Целесообразным представляется заключение сделки уступки прав (требований) к должникам, однако здесь следует уделить особое внимание вопросам защиты персональных данных (см. п. 5 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152‑ФЗ «О персональных данных»).

 

 

 

Срок исковой давности.

 

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. У управляющего прекращаются основания удерживать неизрасходованные средства на капитальный ремонт в момент прекращения полномочий по управлению домом. Поэтому в большинстве случаев срок исковой давности по требованиям о возврате неосновательного обогащения исчисляется с даты начала управления домом новым управляющим.

Одновременно не исключена ситуация, когда в договоре управления с прежним управляющим есть условие о сроке перечисления спорных сумм на счет нового управляющего (например, в течение 30 дней с момента прекращения договора управления) либо соответствующий срок назначен решением общего собрания о расторжении договора управления. В этом случае действует правило из п. 2 ст. 200 ГК РФ: по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

 

 

 

Налогообложение.

 

 

Прежде всего нужно отметить, что до 2012 года в гл. 25 НК РФ не было норм, освобождающих средства собственников помещений в МКД, поступившие на счета управляющих в целях финансирования ремонта общего имущества, от налогообложения. Между тем, если исходить из сущности данных сумм, сформулированной выше, налогооблагаемый доход у управляющего не возникает, так как эти средства не составляют его экономическую выгоду (принадлежат собственникам помещений, могут расходоваться только по их указанию). Однако известно, что налоговики не соглашаются с таким подходом. Их довод прост: если в ст. 251 НК РФ поступление не поименовано, с него нужно заплатить налог. Особенно это актуально для «упрощенцев», признающих доходы кассовым методом (Постановление ФАС СЗО от 23.10.2012 по делу № А26-9598/2011).

Начиная с 2012 года в пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ в качестве средств целевого финансирования названы средства собственников помещений в МКД, поступающие на счета осуществляющих управление домами ТСЖ, ЖК, УК, на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества в МКД. В Письме Минфина РФ от 09.10.2012 № 03‑03‑06/1/530 продемонстрирован вполне ожидаемый, но, по нашему мнению, неверный подход: денежные средства, поступающие УК от арендаторов общего имущества, направляемые на текущий ремонт по решению общего собрания, подлежат налогообложению, поскольку не поименованы в ст. 251 НК РФ. Поэтому ничего удивительного, что есть риск включения в доходы нового управляющего накоплений на капитальный ремонт, не израсходованных прежним управляющим и перечисленных им по решению общего собрания.

С нашей точки зрения, независимо от того, кто выступил в роли отправителя денежных средств, они являются средствами собственников помещений и поэтому не подлежат налогообложению у получателя. Кстати, недавно в разъяснениях, касающихся формирования фонда капитального ремонта уже по новым правилам, финансисты стали рассуждать категориями экономической выгоды, отойдя от буквального толкования пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. В частности, в письмах от 09.07.2015 № 03‑03‑06/1/39604, от 22.06.2015 № 03‑03‑06/2/35981 речь шла о процентах, начисляемых банком на денежные средства, находящиеся на специальном счете, и увеличивающих фонд капитального ремонта (их не нужно включать в налоговую базу). Подчеркнем, что данные поступления в гл. 25 НК РФ прямо не поименованы в качестве освобождаемых от налогообложения.

Дополнительно отметим, что передача денежных средств не рассматривается как объект обложения НДС у передающей стороны (п. 1 ст. 146 НК РФ).

 

 

 

Бухгалтерский учет.

 

 

Для отражения информации о наличии и движении средств, предназначенных для осуществления мероприятий целевого назначения, используется счет 86 «Целевое финансирование». Когда у организации появляется уверенность в том, что средства будут получены (к примеру, на день вступления в силу решения суда о взыскании неосновательного обогащения с прежнего управляющего), следует составить запись по кредиту счета 86 в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов с должником (прежним управляющим).

 

* * *

 

При смене управляющего МКД возникает вопрос о передаче новому управляющему не только технической документации, но и неизрасходованных денежных средств, так называемого остатка на лицевом счете дома. При определенных условиях претензии нового управляющего должны быть удовлетворены: если собственники помещений решением общего собрания наделили нового управляющего соответствующими полномочиями, сумма неизрасходованных средств может быть определена, не прошло три года с момента прекращения управления домом прежним управляющим. Данные поступления, по мнению автора, относятся к целевым у получателя, хотя не исключен обратный подход у контролеров.

С нашей точки зрения, старые платежи за капремонт имеют тот же статус, что и уплачиваемые в настоящее время взносы на спецсчет (общее имущество собственников помещений). Эта позиция основана на общих началах жилищного законодательства и соотносится с подходом ВС РФ по смежному вопросу. 



[1] К такому заключению пришли арбитры в постановлениях Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу № А13-17310/2014, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 по делу № А60-24731/2014.

 

 

,
редактор журнала
«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и  налогообложение», №9, сентябрь, 2015 г.

Отправить сообщение

Спасибо! Ваше сообщение было успешно отправлено