Обзор новостей для организаций ЖКХ

Порядок внесения изменений в реестр лицензий.

С большим опозданием был принят и зарегистрирован в Минюсте РФ Приказ Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (документ опубликован 12.04.2016 и вступил в силу 23.04.2016).

С его текстом необходимо ознакомиться всем УК, поскольку он содержит требования к заявлению, направляемому в орган ГЖН о внесении изменений в реестр в части включения и исключения из него МКД. В частности, среди необходимых приложений к заявлению названы:

– копия договора управления, заключенного УК с собственниками помещений (либо договора, подписанного УК, в случае признания УК победителем открытого конкурса);

– копия акта приемки-передачи технической документации (если подается заявление об исключении домов из реестра лицензий).

Авторы порядка попытались предусмотреть все возможные ситуации, которые возникают на практике при смене способа управления домом или смене УК. Удалось ли им это? Подробный комментарий к документу читайте в журнале «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение» № 5, 2016.

____________________________________________________________________________________________________

Конституционный суд разъяснил нормы о взносах на капремонт.

 В Постановлении от 12.04.2014 № 10-П Конституционный суд признал законными взносы на капитальный ремонт МКД. Наиболее интересными нам кажутся следующие тезисы.

Уплата взносов на капремонт никак не обусловлена и на оказывает влияние на обязанность бывшего наймодателя обеспечить проведение капитального ремонта, если такая необходимость была на дату приватизации первой квартиры (невыполнение такой обязанности не освобождает собственников помещений от внесения взносов; выполнение такой обязанности не освобождает публично-правовое образование от уплаты взносов, если у него в собственности есть помещения в соответствующем МКД).

Важно! КС предписал федеральному законодателю установить механизм исполнения данной обязанности, согласованный с предусмотренным ЖК РФ порядком проведения капитального ремонта общего имущества в МКД. Также КС признал  необходимость оказания финансовой поддержки в подобных домах независимо от способа формирования фонда (по крайней мере, в первые годы реализации региональных программ капремонта).

КС подтвердил, что при формировании фонда на специальном счете собственники помещений вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества и до наступления предельного срока его проведения, предусмотренного региональной программой, с оплатой услуг и работ из средств сформированного ими фонда капитального ремонта в пределах суммы денежных средств, зачисленных на специальный счет в банке. При этом порядок решения вопросов, связанных с организацией проведения капитального ремонта (включая поиск подрядчиков (исполнителей), подготовку технического задания на оказание услуг и выполнение работ, осуществление контроля за ходом ремонта), также определяется собственниками помещений в этом доме.

Для собственников помещений, которые формируют фонд капремонта на счете регионального оператора по решению ОМСУ, озвучен механизм ускорения получения денег от регионального оператора, если впоследствии собственники помещений приняли решение о формировании фонда на специальном счете, ремонт еще не было проведен и законом субъекта двухлетний срок вступления в силу такого решения не уменьшен. Главное условие – они должны добиться в судебном порядке признания факта того, что ОМСУ принял решение о формировании фонда ремонта данного дома в «котле» без проведения необходимых мероприятий, направленных на самостоятельное принятие решения собственниками помещений (информирование, своевременный созыв общих собраний) (подробнее см. абз. 5 – 7 п. 7.4, абз. 4 п. 8 Постановления КС РФ № 10-П).

_____________________________________________________________________________________________________

УК на УСНО: платежи населения – выручка или транзит?

Не будет преувеличением сказать, что данный вопрос является одним из самых насущных для управляющих организаций. В настоящее время в арбитражной практике устойчиво формируется единообразный подход, согласно которому у УК возникает выручка в виде платы собственников и нанимателей помещений за управление МКД, содержание общего имущества и коммунальные услуги. И тем больший интерес вызывают единичные постановления судов апелляционной инстанции, которые соглашаются с тем, что УК – агент, который включает в выручку лишь плату за услуги управления (например, в размере 10% от платы за содержание общего имущества согласно условиям договора управления МКД).

Свежий пример – Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 № 06АП-1056/2016 по делу № А73-14372/2015. В основу озвученной позиции положено содержание условий договора управления, приведем дословно:

– УК, действуя на основании устава, обязуется заключать от своего имени и за счет собственника договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг с организациями и поставщиками, выполняющими соответствующие работы (услуги), обеспечить выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД, а собственник обязуется принять и оплатить оказанные услуги, а также выплатить вознаграждение в соответствии с условиями настоящего договора;

– УК по настоящему договору не осуществляет операции по купле-продаже услуг, а выполняет функцию сбора и перечисления денежных средств (транзитные платежи). Схема прохождения платежей: Собственник/Потребитель – Управляющая организация – Подрядчик/Поставщик услуг.

Суд отклонил ссылку налогового органа на Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № 10841/10, поскольку выводы в нем основаны на иных фактических обстоятельствах, договор на управление МКД имел другие условия.

Не берем на себя смелость оценивать судебные перспективы дела, ведь налоговики наверняка будут обжаловать постановление. Доведем лишь до сведения, что Постановлением АС ПО от 15.04.2016 № Ф06-6923/2016 по делу № А12-13027/2015 было направлено на новое рассмотрение дело, по которому суд апелляционной инстанции принял аналогичное решение в пользу УК. Суд указал: в материалах дела отсутствуют договоры, заключенные между УК и РСО, подрядчиками, не установлено, является УК исполнителем или агентом.

_____________________________________________________________________________________________________

Минфин: выплаты членам совета МКД и НДФЛ.

В Письме от 11.04.2016 № 03-04-06/20465 Минфин высказал свое мнение о порядке уплаты НДФЛ с сумм вознаграждения председателю и членам совета МКД. С принципиальным выводом о том, что эти суммы подлежат обложению НДФЛ в общем порядке, не поспоришь. Но затем чиновники делают очень важный для УК вывод, касающийся возникновения обязанности налогового агента. Поскольку УК не является источником дохода членов и председателя совета МКД (выплата вознаграждения производится за счет собственников помещений в МКД), она не признается налоговым агентом в отношении денежных средств, перечисляемых членам совета МКД по поручению собственников помещений. Поручение собственников помещений в МКД, обязывающее УК исчислять и уплачивать НДФЛ, когда такая обязанность не возложена на нее Кодексом, будет являться ничтожным. Члены совета МКД самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ.

Чуть ранее финансисты давали аналогичные разъяснения общего характера: если организация перечисляет денежные средства физическим лицам по агентскому договору, действуя в качестве агента, и не является источником дохода физически лиц, она не признается налоговым агентом по НДФЛ (Письмо Минфина РФ от 24.02.2016 № 03-04-06/10099).

Известно, что на практике многие бухгалтеры УК не начисляют страховые взносы на выплаты председателям совета МКД, но удерживают НДФЛ. Это непоследовательные действия, ставящие под сомнение позицию компании в квалификации спорных выплат.

Необходимо напомнить, что в Письме от 24.12.2015 № 17-4/В-639 Минтруд высказал свое мнение о том, что выплаты председателю совета МКД являются объектом обложения страховыми взносами у УК. Контролеры на местах уже уведомляют УК о своих претензиях на этот счет.

_____________________________________________________________________________________________________

Взыскивать долги УК можно за счет денег, поступающих платежному агенту.

Если точнее, само по себе принятие судебным приставом-исполнителем постановления об обращении взыскания на имущественное право управляющей организации на получение денежных средств, поступающих от собственников помещений платежному агенту, не противоречит действующему законодательству. Этот вывод сделан в Обзоре судебной практики ВС РФ № 1 (2016), утвержденном Президиумом ВС РФ 13.04.2016, на основе заключений, изложенных в Определении ВС РФ от 06.11.2015 № 301-ЭС15-6372. Так, получив сведения об отсутствии у УК денежных средств на расчетных счетах в банках и имущества, на которое можно обратить взыскание, судебный пристав-исполнитель вынес постановление об обращении взыскания на имущественное право должника – право получения денежных средств по договору, заключенному с расчетным центром. Расчетный центр, согласно указанному постановлению, должен был перечислять часть денежных средств, причитающихся УК, на расчетный счет службы судебных приставов до погашения задолженности.

_____________________________________________________________________________________________________

Минстрой разъясняет. Обслуживание домофона.

В Письме от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 представители Минстроя согласились с тем, что домофон отвечает признакам общего имущества в МКД, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений. Поэтому, если техническое обслуживание домофона предусмотрено договором управления, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном ст. 156 ЖК РФ.

Если же договором управления не предусмотрен такой вид работ, для начисления платы за обслуживание домофона необходимо решение общего собрания собственников помещений в МКД и заключение соответствующего договора с УК или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона. Тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в МКД или по их поручению с УК.

_____________________________________________________________________________________________________

УК не обязана возвращать ОМСУ проценты на остаток средств, полученных в соответствии с Законом № 185-ФЗ.

В Определении ВС РФ от 11.04.2016 № 309-ЭС16-2093 приведены выводы, которые могут быть интересны УК, получающим бюджетные средства на финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД.

УК не обязана возвращать муниципальному образованию суммы в виде процентного дохода, начисленного банком на остаток денежных средств, выделенных на капитальный ремонт в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Процентный доход не является неосновательным обогащением УК, ведь ни соглашением с администрацией муниципального образования, ни договором с банком не был установлен запрет на начисление процентов (проценты начислялись на иной счет УК), также не было установлено условий о праве администрации требовать у УК эти средства. Кроме того, судом было установлено, что УК отчиталась за расходование перечисленных на расчетный счет средств в полном объеме.

Приведенный пример касается обстоятельств, имевших место в 2012 году. В настоящее время принадлежность процентов, начисляемых банком на средства фонда капитального ремонта, урегулирована жилищным законодательством. Одновременно работа Фонда содействия реформированию ЖКХ не приостановлена, для получения финансовой поддержки управляющие МКД по-прежнему открывают отдельные банковские счета. Поэтому выводы, приведенные выше, можно взять на вооружение.

_____________________________________________________________________________________________________

Принудительная установка ОПУ не финансируется за счет средств фонда капитального ремонта.

Выдвигая возражения на требование РСО о взыскании доли стоимости ОПУ, установленного в 2015 году без решения общего собрания собственников помещений в соответствии с требованиями закона, УК среди прочего указывала, что оплату расходов РСО следует финансировать за счет средств специального фонда капитального ремонта, поскольку их установка входит в перечень работ и услуг по капитальному ремонту МКД. Однако Постановлением АС ДВО от 11.04.2016 № Ф03-1041/2016 по делу № А04-2106/2015 суммы были взысканы именно с УК: включение в указанный перечень такого вида работ само по себе не освобождает управляющую компанию от обязанности возмещения ресурсоснабжающей организации понесенных ею расходов на установку приборов учета в отсутствие доказательств ее осуществления за счет средств фонда капитального ремонта.

_____________________________________________________________________________________________________

Принудительная эксплуатация ОПУ силами РСО.

Закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» обязывает собственников помещений в МКД не только оснащать дома общедомовыми приборами учета, но и обеспечивать их надлежащую эксплуатацию. Если данная обязанность не исполнена, РСО сама выполняет необходимые мероприятия за счет собственников. Однако она должна соблюсти процедуру:

– выявить факт нарушения эксплуатации ОПУ (документально оформить его);

– предъявить требование о его устранении в установленный срок (письменно).

В деле, рассмотренном в Постановлении АС ДВО от 13.04.2016 № Ф03-1191/2016, РСО в одностороннем порядке заменила трансформаторы тока в связи с истечением срока их поверки (но не сами ОПУ) без выполнения указанных формальностей и, кроме того, в отсутствие оформленных договорных отношений и согласованных условий по замене приборов учета и трансформаторов тока. Суд отказал РСО во взыскании с УК расходов на замену данных трансформаторов.

_____________________________________________________________________________________________________

Регистрация прав на общее имущество в МКД: какие сведения указываются в ЕГРП и свидетельстве?

В Письме от 04.03.2016 № Д23и-957 Минэкономразвития, опираясь на Правила ведения ЕГРП, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 № 765, сообщило, что в реестре прав указывается в том числе общая площадь МКД за вычетом общей площади помещений, принадлежащих собственникам и не являющихся общим имуществом (на основании представленных документов, содержащих сведения о составе общего имущества в МКД). В свою очередь, в свидетельстве о регистрации права, выдаваемом собственнику помещения в МКД, прописывают следующее:

– при описании объекта права после сведений о помещении указываются слова «; общее имущество в многоквартирном доме:» и сведения обо всех объектах недвижимости, право общей долевой собственности на которые зарегистрировано в ЕГРП (в том числе кадастровые номера данных объектов);

– в графе «Вид права» дополнительно указываются слова «;общая долевая собственности на общее имущество в многоквартирном доме, доля в праве», после чего – размер доли, принадлежащей данному собственнику, если в реестре есть сведения о размере доле. Если их нет, слова «доля в праве» не пишут, но впоследствии после внесения соответствующих сведений в ЕГРП, собственник может получить новое свидетельство.