Обзор актуальных новостей для бухгалтеров организаций ЖКХ

Размещение информации в ГИС ЖКХ.

Согласно Приказу Минкомсвязи России № 18, Минстроя России № 34/пр от 28.01.2016 «Об утверждении состава, порядка, способов, сроков и периодичности размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства информации о количестве зарегистрированных в жилых помещениях по месту пребывания и по месту жительства граждан» (вступит в силу 06.03.2016) Федеральная миграционная служба будет размещать в ГИС ЖКХ следующую информацию:

– количество граждан РФ, зарегистрированных в жилом помещении по месту жительства;

– количество граждан РФ, зарегистрированных в жилом помещении по месту пребывания;

– количество иностранных граждан или лиц без гражданства, зарегистрированных в жилом помещении по месту жительства;

– количество иностранных граждан или лиц без гражданства, поставленных на учет в жилом помещении по месту пребывания.

Еще один совместный документ – Приказ Минкомсвязи РФ № 589, Минстроя России № 944/пр от 28.12.2015 «Об утверждении Порядка и способов размещения информации, ведения реестров в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, доступа к системе и к информации, размещенной в ней» (вступит в силу 26.03.2016) управляющим МКД следует изучить очень внимательно. В нем описан порядок доступа к открытой и закрытой части информации ГИС, а также уделено особое внимание размещению информации, необходимой для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Напомним, что в соответствии с ч. 2.1 ст. 155 ЖК РФ платежные документы, информация о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг подлежат размещению в системе в тот же срок, в который обычно потребителям представляются платежные документы.

Приказ содержит подробный перечень информации, необходимой для внесения платы, подлежащий размещению в системе (п. 124). Причем до 01.07.2017 в нее входит лицевой счет, номер платежного документа, присвоенные исполнителем, а после этой даты в ГИС останутся только уникальные идентификаторы, формируемые в системе в автоматическом режиме (единый лицевой счет, идентификатор жилищно-коммунальных услуг, идентификатор платежного документа – см. п. 115).

Документом вводится понятие «квитирование» – размещение информации об оплаченных начислениях на основании сопоставления информации о начислениях и информации о внесении платы по помещению потребителя (п. 127).

Организация, через которую производится внесение платы, не являющаяся исполнителем (прежде всего, речь идет о платежных агентах, кредитных организациях) обязана максимально оперативно размещать в системе информацию о внесении платы. В тексте приказа установлен срок – в течение двух часов. Однако до 01.01.2017 установлены менее жесткие требования – срок увеличен до 24 часов с момента внесения платы.

_____________________________________________________________________________________________________

Расчеты за ЖКУ с арендаторами помещений в МКД.

По вопросу взыскания платы за содержание и ремонт общего имущества, а также платы за коммунальные услуги с владельцев помещений, переданных в аренду, судебная практика устоялась благодаря нескольким постановлениям Президиума ВАС РФ. Если говорить коротко: в общем случае расплачиваться с управляющим МКД должен собственник помещения в силу возложенной на него законом обязанности, арендатор является ненадлежащим ответчиком по иску УК (ТСЖ).

Постановление АС ВВО от 12.02.2016 по делу № А28-14098/2014 – пример дальнейшего развития ситуации: суд удовлетворил иск муниципального образования – собственника помещения в МКД к арендатору о возмещении расходов на оплату тепловой энергии и содержания общего имущества (соответствующие суммы были ранее взысканы с собственника помещения в пользу УК в судебном порядке).

 ___________________________________________________________________________________________________

По оплате сверхнормативного расхода на ОДН должно быть особое решение общего собрания. 

По вполне понятным причинам собственники помещений крайне редко добровольно идут на оплату сверхнормативного расхода коммунального ресурса на ОДН, ведь Правила предоставления коммунальных услуг (п. 44) по умолчанию возлагают это бремя на управляющего МКД. В свою очередь, управляющий разными способами стремится узаконить более выгодный для себя вариант. О том, как это нельзя делать, можно узнать из Постановления АС ЗСО от 16.02.2016 по делу № А75-4228/2015. Так, на собрании было принято решение об утверждении договора управления МКД. Среди условий этого договора было и положение об оплате потребителями сверхнормативного расхода коммунальных ресурсов на ОДН. Однако отдельного решения по данному вопросу собрание не принимало, он не был вынесен на повестку дня.

Суд признал такое условие договора не соответствующим законодательству и сформулировал такие выводы:

– утвержденный на внеочередном общем собрании собственников помещений договор управления МКД не является одновременно решением этого собрания по спорному условию договора;

– в системе отношений, возникающих на основании договоров, заключаемых между УК – профессиональными участниками рынка управления МКД и собственниками жилых и нежилых помещений дома, которые считаются более слабыми, в частности, само по себе наличие условий, указывающих на порядок распределения объема коммунальной услуги, в стандартных выработанных сильной стороной формулярах нельзя рассматривать как обстоятельство, достоверно свидетельствующее о том, что такие решения приняты именно слабой стороной;

– непрозрачное включение условий о распределении объема коммунальной услуги в договор управления не согласуется с положениями действующего законодательства и нарушает интересы слабой стороны договора (потребителей).

То же самое касается и порядка передачи общего имущества в пользование третьим лицам и распоряжения денежными средствами, полученными за такое пользование.

 ___________________________________________________________________________________________________

Льгота по НДС не распространяется на услугу управления МКД.

 Плата за услуги и работы по управлению МКД вместе с платой за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества составляют плату за содержание жилого помещения. В подпункте 30 п. 3 ст. 149 НК РФ говорится лишь об услугах и работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, но не об услугах и работах по управлению домом. Оснований для расширительного толкования данной нормы нет, то есть льгота по НДС не распространяется на услуги и работы по управлению МКД.

Именно такой вывод обоснован экспертом в материале «Облагаемые и не облагаемые НДС операции в рамках договора управления МКД» и подтвержден арбитрами АС ДВО в постановлениях от 09.02.2016 № Ф03-6474/2015, от 02.02.2016 № Ф03-6472/2015, № Ф03-6375/2015.

 ___________________________________________________________________________________________________

Платежи жильцов за коммунальные услуги в учете УК на УСНО.

 Письмо Минфина РФ от 29.01.2016 № 03-11-11/4099 – одно из многих в череде разъяснений о порядке учета УК, применяющей УСНО, платежей собственников жилья за коммунальные услуги. Но оно обращает на себя внимание рекомендацией автору запроса обращаться в налоговый орган по месту постановки на учет, поскольку в Минфине РФ не рассматривают по существу обращения налогоплательщиков по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Общие указания тоже есть. Во-первых, суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет коммерческой организации, должны учитываться в составе ее доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО. Во-вторых, в случае если предпринимательская деятельность УК, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по поручению собственников помещений в МКД по закупке коммунальных услуг, то доходом указанной организации будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Второй вариант очень выгоден для УК, но сопряжен с существенными налоговыми рисками – проверяющие доказывают в суде, что поступления должны включаться в выручку УК в полном объеме, а условия, касающиеся посреднической роли, незаконны.

 ___________________________________________________________________________________________________

Начисление платы за коммунальные услуги на ОДН: площадь МОП.

 В общем случае размер платы за коммунальные услуги на ОДН для потребителей не должен превышать размер платы, исчисленный исходя из норматива потребления. Постановление АС ПО от 29.01.2016 по делу № А55-5827/2015 – напоминание для УК и ТСЖ о том, что норматив следует умножать на площадь помещений, входящих в состав общего имущества, за исключением чердаков, подвалов и технических этажей. В пункте 27 приложения 1 к Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306, специально указано, что норматив потребления коммунальных услуг на ОДН исчисляется с учетом общей площади следующих помещений: межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа). Тот же самый показатель площади используется при расчете платы за коммунальные услуги на ОДН (п. 17 приложения 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

 __________________________________________________________________________________________________

Проект изменений по вопросам предоставления коммунальных услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.

 На федеральном портале проектов нормативных правовых актов (http://regulation.gov.ru) размещен проект постановления Правительства РФ, которым вносятся изменения в некоторые акты Правительства РФ по вопросам предоставления коммунальных услуг по обращению с ТКО. Проект подготовлен во исполнение Федерального закона от 29.12.2014 № 458-ФЗ.